Vårt kontor ble kontaktet av boligkjøpere som vant frem med krav om heving av kjøpet i tingretten, men tapte i lagmannsretten. Vi anket saken til Høyesterett, som enstemmig ga boligkjøperne medhold på alle punkter.
Dette er den første dommen Høyesterett har avsagt etter revisjonen av avhendingsloven fra 2022. Avgjørelsen gir viktige og prinsipielle uttalelser om risikoplasseringen mellom kjøper og selger, vilkårene for å pålegge kjøper en undersøkelsesplikt forut for kjøpet (avhl. § 3-10) samt betydningen av at det er opplyst om egeninnsats/arbeid utført av ufaglærte fra selger.
Innledningsvis slår Høyesterett fast at lovendringen i 2022 medfører en betydelig forskyvning av ansvar og risikoplassering fra kjøper til selger. Eksempelvis uttaler Høyesterett:
«For å sammenfatte: Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket.»
Om kjøpers undersøkelsesplikt
Høyesterett redegjør også for de strenge vilkårene som må foreligge for anvendelse av 3-10 som regulerer kjøpers plikt til å undersøke boligen før kjøpet. Spesielt viktig er følgende:
- Kjennskap til en risiko for mangel vil som utgangspunkt ikke vil være nok til at en mangelsinnsigelse går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. (avsnitt 60).På samme måte vil «..ikke opplysninger som bare indikerer en risiko for mangler – risikoopplysninger – i seg selv utløse en plikt til nærmere undersøkelser etter avhendingsloven § 3-10…».Høyesterett slår også fast at det ikke er nok med «opplysninger som er egnet til å vekke bekymring». (avsnitt 76)
- Dersom selger ensidig skal kunne pålegge kjøper å undersøke boligen må det fremgå av oppfordringen «…hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen somutgangspunkt for egne undersøkelser. Hensynene bak kravet som ble innført i 2022 om at forbehold fra selgeren må være spesifiserte ved forbrukersalg, jf. Avhendingsloven § 3-9 andre ledd andre punktum, gjør seg langt på vei gjeldende også her.» (avsnitt 74)En generell og standardisert oppfordring til undersøkelse utløser ikke undersøkelsesplikt etter § 3-10 (avsnitt 75)
- Selv der kjøper velger å undersøke – eller har en plikt til å undersøke – er utgangspunktet «en vanlig, aktsom besiktelse i samsvar med god skikk og bruk». Videre uttaler Høyesterett at kjøperen ikke plikter «å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser, for eksempel med bistand fra sakkyndig.» (avsnitt 73)
- Høyesterett slår videre fast at kjøper ikke taper sin rett til å fremme mangelsinnsigelser kun som følge av kunnskap om et faktisk forhold. Det må også kreves at kjøper forstår forholdets betydning som mangel (avsnitt 59). Dette er viktig da man ofte ser at selgersiden nekter ansvar fordi en kjøper kunne se tilstanden til en gitt bygningdel under visning. Høyesterett slår fast at dette ikke er nok, det må også kreves at en vanlig forbruker forstår hva dette innebærer.Dette kan illustreres med følgende eksempel:Boligkjøper er på visning i en enebolig. Han går da opp på loftet og kan se hvordan taket er konstruert. Han har derimot ikke forutsetninger for å forstå at taket er underdimensjonert. Boligkjøper har da eventuelle krav i behold.
- Videre slår Høyesterett fast at boligkjøpere skal kunne stole på at den bygningskyndige gjør jobben sin ved utforming av tilstandsrapporten. Med mindre noe annet fremgår tydelig av rapporten, er utgangspunktet at bygningsdelene som er undersøkt skal være i «byggteknisk forsvarlig stand». Høyesterett uttaler:«Så langt den sakkyndige i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går tydelig frem på annen måte.»Det er altså ikke slik at boligkjøpere skal overprøve den sakkyndiges vurdering i tilstandsrapporten. Dette er viktig fordi selgersidens advokat ofte argumenter med at boligkjøper måtte regne med både det ene og det andre, for eksempel dersom boligen er gammel, dersom noe er gjort ved egeninnsats eller lignende.
Som Høyesterett fastslår er det den bygningskyndige som skal foreta denne vurderingen, og kjøper skal kunne stole på den. Dette anser vi som ganske selvsagt. Dersom bygningens alder tilsier at det er fare for feil eller mangler, er det den bygningskyndige fagmannen som må ta med seg denne kunnskapen når han foretar sine vurderinger og skriver tilstandsrapporten.
Høyesterett slår videre fast at Bukkebodommen (Rt. 2002 s. 1425) må anses som et særtilfelle og er «lite egnet for generaliseringer». Det var på høy tid, da vi anser at forsikringsbransjen har (mis)brukt denne dommen og tatt den til inntekt for at kjøperne har en langt mer vidtrekkende undersøkelsesplikt enn det avhendingsloven § 3-10 åpner for.
Spesielt om opplysninger om egeninnsats
Videre er det av stor betydning at Høyesterett slår fast at en «naken» opplysning om egeninnsats ikke utløser undersøkelsesplikt for kjøper og heller ikke skal anses som en indikasjon på at det foreligger noe feil ved bygningsdelen (avsnitt 89).
Kjøper har da krav på en mangelfri bygningsdel.
Her er det viktig å huske at med mindre det er tatt et spesifisert forbehold så skal nå bygningsdeler være i forskriftsmessig stand (§ 3-2 tredje ledd). Dette innebærer at den som utfører arbeid som egeninnsats på boligen sin må påse at arbeidet er i henhold til de forskriftene som måtte gjelde. Hvis ikke er utgangspunktet at de havner i ansvar. Det holder altså ikke å opplyse om at arbeidet er utført som egeninnsats.
Forsikringsbransjen har i alle år anført at boligkjøpere må bære risikoen for feil og mangler ved bygningsdeler der det er opplyst om arbeid utført ved egeninnsats. Dette har Høyesterett nå slått fast at er uriktig. En opplysning om egeninnsats alene vil ikke få betydning. En slik opplysning utløser ikke undersøkelsesplikt for kjøper og gir heller ikke kjøper forventning om lavere kvalitet eller standard på det utførte arbeidet. Selger må tilegne seg nødvendig kunnskap
Avsluttende kommentar
Vi vet at svært mange boligkjøpere har fått avvist krav fra forsikringsselskapene som selger boligselgerforsikring med den begrunnelse at de ikke har overholdt undersøkelsesplikten sin, eller at de selv må bære risikoen for mangler der det er opplyst om egeninnsats. Høyesterett har nå slått fast at begge deler er feil. Vi oppfordrer derfor alle boligkjøpere som har fått avslag på dette grunnlaget om å oppsøke en spesialisert eiendomsrettsadvokat for å få en fornyet vurdering av saken sin.
Dersom du har kjøpt bolig med mangler og ønsker bistand oppfordres du til å ta kontakt med vårt kontor. Du får da inntil 30 minutter gratis vurdering fra en av våre advokater/advokatfullmektiger som er spesialisert på tvistesaker etter omsetning av fast eiendom.