Advokatfirmaet Møller

+47 940 80 111

Avhendingsloven ved boligkjøp

Bøker som indikerer avhendingsloven

Avhendingsloven ved boligkjøp tar sikte på å forebygge konflikter mellom selger og kjøper i ettertid. Den har også instruksjoner for hvordan reklamasjoner skal hevdes og hvilke reaksjonsformer som er aktuelle for partene. En lovendring i 2022 innskrenket selgers muligheter for ansvarsfraskrivelse.

Advokatfirmaet Møller jobber daglig med avhendingsloven. Kontakt oss dersom det har oppstått et problem med kjøp eller salg av bolig.

Hva avhendingsloven regulerer

Avhendingsloven handler om kjøp og salg av brukte boliger. Her avgrenses det altså mot kjøp av nyoppførte boliger som reguleres av bustadoppføringsloven.

De viktigste reglene i avhendingsloven er beskrivelser av mangler som kan oppdages i ettertid, og beføyelsene kjøper og selger kan ha overfor den andre part.

Avhendingsloven og mangler (kapittel 3)

Et viktig utgangspunkt for klage ved kjøp av bolig og for øvrig i all annen kontraktsrett, er at det foreligger en mangel.

Et eiendomskjøp har en mangel dersom den ikke er i den tilstanden kjøper hadde måttet forvente ut fra eiendommens type, alder og synlige tilstand.

Arealsvikt, altså at eiendommen eller boligen viser seg å være mindre enn det som er oppgitt, er et eksempel på en slik mangel, og er spesielt regulert i paragraf 3-3.

Typiske mangler som ikke er direkte spesifisert i loven er fuktskader, muggsopp, hussopp og skadedyr.

Selgers ansvar for å opplyse om mangler han er kjent med, beskrives i paragrafene 3-7 og 3-8. Uriktige opplysninger gitt i forbindelse med salget, kan klart nok være en mangel. Det er det også hvis selgeren unnlater å opplyse om feil og mangler han kjenner til , eller burde kjenne til.

Viktig i denne forbindelse er også at selgeren ikke lenger kan selge boligen som den er (paragraf 3-9). Dette er en regel som kom inn ved lovendringen i 2022, og innebærer at selger ikke kan ta ansvarsfraskrivelser for skjulte mangler ved eiendommen.

Det er riktignok på sin plass å nevne at selger ofte måtte gi prisavslag for vesentlige mangler også før lovendringen, til tross for forbeholdet.

Loven legger også et ansvar for kjøper til å sette seg inn i alle salgsdokumentene, og dermed akseptere kjøpet ut fra det som står i disse. I denne sammenheng er det utarbeidet en forskrift om hva som skal beskrives i tilstandsrapporter. Det skal for eksempel være et enkelt forståelig språk, inkludere en fukttest av våtrom og et anslag på prisen for reparasjonskostnader der det er behov.

Hva skal inkluderes i en tilstandsrapport ved salg av bolig?

Kjøpers krav ved forsinkelse

Dersom eiendommen ikke leveres til avtalt tid, kan selvfølgelig kjøper kreve at dette gjøres umiddelbart. Dette reguleres i avhendingslovens paragrafer 4-1 til 4-8.

Loven gir også anledning til å holde tilbake kjøpesummen, kreve erstatning eller heve kjøpet. Heving forutsetter et vesentlig avtalebrudd.

Kjøpers krav ved mangel

Dersom kjøper oppdager en mangel som nevnt over, kan han kreve:

  • Retting (paragraf 4-10)
  • Prisavslag (paragraf 4-12)
  • Heving (paragraf 4-13)
  • Erstatning (paragraf 4-14)
  • Holde tilbake kjøpesummen (paragraf 4-15)

Det bemerkes at selger kan ha adgang til selv å rette mangelen før kjøper kan komme med ytterligere krav.

Heving er forbeholdt de mest alvorlige manglene. Kjøper vil ikke få rettslig medhold i heving dersom domstolen mener saken kan løses med en av de øvrige beføyelsene som er nevnt over.

Den vanligste sanksjonen er at selger betaler et prisavslag tilsvarende det som det koster å utbedre mangelen.

Erstatning kan gis alene eller sammen med en av de andre beføyelsene dersom kjøper kan godtgjøre et økonomisk tap som følge av mangelen.

Les vår artikkel om håndverkertjenesteloven her

Reklamasjon

Reglene for reklamasjon står i lovens paragraf 4-19, hvor det er særlig tidsfristen for å reklamere som står i fokus.

Dersom du vil gjøre et avtalebrudd; feil, mangel eller forsinkelse, gjeldende overfor selger, må du gi beskjed innen rimelig tid etter at du ble oppmerksom på det. Som rimelig tid anses senest etter to-tre måneder.

Absolutt siste frist for å reklamere er fem år etter at boligen er overdratt til kjøper.

Det står ikke noe om det i loven, men en reklamasjon bør være skriftlig og datert. Det er nødvendig for å klargjøre at det er klaget innen fristen dersom dette skulle bli et tema i en senere konflikt.

Øvrige bestemmelser i avhendingsloven

Foruten det som er nevnt inneholder loven bestemmelser om rådighetsmangler ved eiendommen, hvilke virkemidler selger rår over dersom kjøper misligholder avtalen, særregler for erstatning m.m.

Les avhendingsloven i sin helhet her.

Avhendingsloven og advokathjelp

Det er mye du kan lese i avhendingsloven, men den er langt fra noen fullstendig fasit på alle problemer og konflikter som måtte oppstå i  kjølvannet av et boligkjøp.

Loven må langt på vei utfylles med rettspraksis fra dommer og klageorganer. Som advokat er det også nærmest en heltidsjobb å holde følge med oppdateringer og rettsutviklingen på området.

Advokatfirmaet Møller har et faglig miljø innen eiendomsrett som sørger for at våre klienter får den aller beste hjelp. Dersom du aner en gryende konflikt eller reklamasjonssak i forbindelse med boligkjøp eller salg, kan du trygt ta kontakt med oss.

Vi tar eiendomssaker over hele landet, og tilbyr også en gratis innledende konsultasjon på inntil 30 minutter. En boligkjøperforsikring eller innboforsikringen din kan dekke videre bistand i saken.

Bruk kontaktskjemaet og beskriv din sak, eller ring oss direkte.

Kilder til avhendingsloven:

Vanlige spørsmål

Hva står i avhendingsloven?

Avhendingsloven inneholder regler i forbindelse med kjøp og salg av boliger. Den omhandler spesielt krav som følge av forsinkelser eller mangler på boliger som er kjøpt.

Gjelder avhendingsloven ved kjøp av nyoppført bolig?

Nei. For boliger som selges av entreprenør til forbruker er det bustadoppføringsloven som gjelder.

Hva regnes som en mangel etter avhendingsloven?

Den generelle definisjonen på mangel er at boligen ikke befinner seg i en slik tilstand kjøper har grunn til å regne med ut fra det som er oppgitt av selger, boligens alder og slik den ellers fremstår. Typiske mangler er fuktskader, muggsopp, skadedyr og feil oppgivelse av areal i salgspapirene.

Kan boligen selges som den er etter avhendingsloven?

Nei. Muligheten til å selge boligen som den er utgikk etter en lovendring i 2022.

Del innlegg :

Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

Trenger du hjelp? Ta kontakt med oss i dag!

Vi er tilgjengelige for å hjelpe deg. Se mer på vår kontaktside.

Har du en eiendomssak?

Ta kontakt for en inntil 30 minutters gratis og uforpliktende førstevurdering av saken din.