Vår klient kjøpte en enebolig i Asker i 2024.
Like etter overtakelse oppdaget kjøper spor etter massiv inntrengning av rotter – kadaver, urin og avføring i vegger, tak og gulv.
Det ble senere avdekket at fundamentene boligen hvilte på var delvis vasket ut, slik at det hadde oppstått et hulrom.
Gjensidige bestred ansvar og mente boligen var i den stand kjøper måtte forvente.
Boligkjøpers eget forsikringsselskap nektet også å hjelpe ham, da de mente at saken ikke kunne føre frem.
Vi delte ikke den oppfatningen og tok saken inn for tingretten. Gjensidige ble dømt til å betale nærmere 1,5 millioner kroner i prisavslag og erstatning. Selskapet måtte også dekke vår klients saksomkostninger.
Retten la til grunn at rotteskadene var massive og dokumentert gjennom bilder og rapport fra takstmann som konkluderte med at alle berørte konstruksjoner måtte åpnes, at skadde bygningsdeler måtte fjernes og reetableres, og at smittefare gjorde rensing påkrevd.
Retten fant at kjøper hadde en berettiget forventning om å få en bolig uten rotteskader. Selv om generell skadedyrproblematikk kan forekomme i eldre boliger, oversteg skadeomfanget klart hva kjøper med rimelighet kunne forvente – sett hen til alder, beliggenhet og opplysningene i tilstandsrapporten. Verken tilstandsrapport eller egenerklæring nevnte skadedyr, og salgsoppgaven fremholdt at boligen var beboelig uten umiddelbare tiltak. Et skadeomfang som det foreliggende var ikke påregnelig, og risikoen ble plassert hos selger.
Dette er i tråd med føringene fra Høyesterett i HR-2025-1749-A, som vi førte (og vant) på vegne av boligkjøper. Også i den saken vant boligkjøperne frem med sine krav, etter å ha avdekket gnagere i boligen etter overtakelse.
Retten vurderte også om selger hadde misligholdt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7.
Retten viste til at terskelen for «måtte kjenne til» er høy – det kreves grov uaktsomhet og kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Retten fant likevel at et rotteangrep av et slikt omfang – som måtte ha pågått over tid og medført lyd fra vegger og tak samt lukt fra avføring og urin – ikke gir selger rimelig grunn til å være uvitende.
Retten konkluderte med at avhendingsloven § 3-7 kom til anvendelse, og at mangelen var så omfattende at avtale ikke ville ha kommet i stand om opplysningene hadde blitt gitt.
Retten behandlet også en separat mangelsanførsel knyttet til fundamenteringen. Klientens takstmann konkluderte i sin rapport med at betongplaten/fundamentet var undergravet – masse var vasket ut eller satt seg – slik at fundamentet i dette området «hang i luften». Retten la til grunn at dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2, idet tilstanden ikke var i samsvar med hva kjøper kunne forvente.
Retten viste til rapport fra Floorlift, som redegjorde for at hulrommet kunne fylles og grunnen stabiliseres. Det ble ikke gjort fradrag for standardheving for fundamenteringen, da dette dreier seg om grunnleggende konstruksjoner som må forventes å holde gjennom bygningens levetid.
Saken er et godt eksempel på at lovendringen i avhendingsloven fra 1. januar 2022 har reell betydning for boligkjøpere: risikoen for skjulte feil og mangler er i praksis flyttet fra kjøper til selger, og terskelen for å nå frem med mangelskrav er senket betraktelig.
Har du kjøpt en bolig med feil og mangler oppfordres du til å kontakte vårt kontor for en uforpliktende vurdering (inntil 30 minutter).