Hva er boligselgerforsikring?

En boligselgerforsikring (tidligere kalt eierskifteforsikring) ved salg av bolig skal dekke selger mot eventuelle krav fra kjøper i etterkant. Det betyr at kjøper må rette innsigelsene sine mot forsikringsselskapet, En eventuell erstatning eller et prisavslag kan da utbetales fra forsikringen.

Forsikringen dekker imidlertid ikke alle forhold. Her ser vi nærmere på de situasjoner den kan komme selger eller kjøper til gode, og når den kommer til kort.

Boligselgerforsikring er selgers forsikring

Ordet «eierskifte» kan tyde på at forsikringen er nøytral. Det er den ikke. Forsikringen selges da også i dag under den mer korrekte betegnelsen «boligselgerforsikring».

Forsikringen tegnes av selger før boligen legges ut for salg. Formålet er at den skal overføre ansvaret for krav som følge av mangler som oppdages etter salget.

Vesentlige mangler kan noen ganger berettige krav i en størrelsesorden på flere hundre tusen kroner.

Når forsikringsselskapet tar seg av den juridiske disputten som måtte oppstå i forbindelse med dette, og til sist også utbetaler kravet, betyr det at selger kan sove godt om natten.

Boligselgerforsikringens betydning for kjøper

Hvis det opplyses  i salgsoppgaven at det er tegnet en eierskifteforsikring eller boligselgerforsikring, kan de ha to konsekvenser for deg som kjøper.

For det første kan du være sikker på at motparten har betalingsevne. Selgeren selv vil svært ofte ha plassert kjøpesummen i en ny og kanskje også pantsatt bolig. Selv om du har et berettiget krav, kan det være tungt å inndrive pengene i slike tilfeller. Det kan også bli ubehagelige personlige konfrontasjoner med selger. Da kan det være greit å ha en mellommann å forholde seg til.

For det andre – og det er ulempen – får du en svært profesjonell motpart. Erfaringsmessig vil forsikringsselskapets advokater avvise nær sagt ethvert krav og argumentere for lavest mulig utbetaling der det er på det rene at boligkjøper har krav på prisavslag og/eller erstatning.

I slike saker blir du ofte selv henvist til å søke advokatbistand. Noen kjøpere tegner derfor en egen boligkjøperforsikring for dekning av advokatutgifter det måtte oppstå behov for etter boligkjøp.

Hva dekker boligselgerforsikringen?

I hovedsak snakker vi om forhold som dukker opp etter at kjøperen har overtatt boligen.

Selger skal alltid undertegne et egenerklæringsskjema samtidig som han forsikrer seg ved eierskifte. Dette er ganske detaljert, og omfatter de fleste kjente forhold som kan dukke etter salg av bolig.

Noen forsikringer begrenser også ansvaret sitt, eksempelvis til ikke å gjelde forhold av ikke-teknisk art, som plagsomme naboer, trafikkstøy, vond lukt og andre ting som ikke er direkte relatert til boligens standard.

Ny avhendingslov skyver mer ansvar over på selger

Det er avhendingsloven som i hovedsak regulerer kjøp og salg av boliger. Fra januar 2022 ble det gjort en del endringer i denne som gikk i kjøpers favør.

Den tidligere loven ga mulighet til å sette inn en «selges som den er»-klausul i kjøpekontrakten, tilsvarende den som er vanlig ved salg av bruktbil. Denne klausulen var også standard i alle kontrakter som ble utferdiget av meglere. Etter lovendringen er det ikke lenger anledning til dette.

At boligen ble solgt som den var, innebar likevel ingen total ansvarsfraskrivelse fra selger. Kjøper kunne fortsatt fremme krav dersom boligen han kjøpte avvek betydelig fra de rimelige forventninger som kunne stilles til standard i henhold til pris. At myndighetene nå fjerner denne klausulen, er imidlertid en klar indikasjon på at man ønsker å styrke kjøpers posisjon ved omsetning av brukt bolig. Det er forventet at dette også vil følges opp i rettspraksis.

En annen vesentlig endring er inngangsporten for reklamasjon på boligkjøp.

Den nye loven presiserer at kjøper kun må regne med en egenandel på 10 000 kroner før han kan rette krav mot selger for det som overskrider dette. Det innebærer at det skal betydelig mindre til for å reklamere etter lovendringen.

Etter ikrafttredelsen av den nye loven er det ventet at mange flere vil tegne boligselgerforsikring når de selger bolig.

Hva koster en boligselgerforsikring?

Prisen på forsikringen beregnes ut fra salgssummen og hva slags bolig det er snakk om. Konsekvensen kan være et spenn i pris fra 2000 kroner for de rimeligste forsikringene til opp mot 40 000 kroner.

Forsikringsselskapene har en veiledende prisliste ut fra hva slags bolig det er snakk om. Den ser slik ut:

• Enebolig – 4,5 promille av kjøpesummen
• Selveierleilighet – 3,25 promille av kjøpesummen
• Andelsleilighet/borettslagsleilighet – 2 promille av kjøpesummen
• Tomt/hytte/fritidsbolig – 4,25 promille av kjøpesummen

Her kan det være variasjoner ut fra meglers avtale med forsikringsselskapet.

Forsikringen kjøpes altså gjennom eiendomsmegler. Forbrukerrådet mener det skal være anledning å kjøpe en slik forsikring dersom du selger gjennom andre kanaler, men selskapene foretrekker at det går gjennom autoriserte salgskanaler som megler eller tilsvarende.

Trenger du boligselgerforsikring?

Det blir selvfølgelig en avveining mellom prisen på forsikringen og risikoen for at du får et større krav mot deg.

Er det en bolig du har bodd i lenge, vil du kanskje vite det om det er noe galt med den. Men vi ser også at det ved en bruksendring dukker opp ting man ikke var klar over.

Noen føler seg tryggere når de selger en relativt ny bolig. Det er da også gjerne færre reklamasjoner på slike, men på den annen side er forventningene til kjøper tilsvarende høyere. Det skal mindre til for at noe skal kvalifisere som en mangel i en splitter ny bolig enn for et gammelt hus.

Dersom du føler at du selv er lite bygningsmessig kyndig, kan det tale for å tegne forsikring.

Alt i alt er det du selv som er nærmest til å ta beslutningen om du vil ha boligselgerforsikring eller ikke.

Advokathjelp for kjøper

Å reklamere på et boligkjøp kan være en langdryg affære. Prosessen kan kreve at du setter deg inn i bygningsmessige detaljer, samtidig som det er et sprikende regelverk og mye rettspraksis som danner grunnlaget for dette rettsområdet.

Det kan være tungt, spesielt hvis selger har tegnet boligselgerforsikring og du må slåss mot forsikringsselskapet.

Trenger du juridisk hjelp kan du kontakte Advokatfirmaet Møller på denne siden. Vi har lang erfaring i slike saker, og kan også gi deg en foreløpig vurdering før vi går videre.

Vær oppmerksom på at du selv kan velge advokat dersom du har boligkjøperforsikring.

Kilder:

• Falkanger, Thor og Aage Thor Falkanger: Tingsrett, 9. utgave, 2022
• Eierskifteforsikring og boligkjøperforsikring. Effektene for forbrukerne i bolighandelen. Rapport utviklet av Forbrukerrådet med støtte fra Barne- og likestillingsdepartementet 2017

Vanlige spørsmål