Bustadoppføringsloven

Bustadoppføringsloven, eller «lov om avtaler med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova)» som er det fulle navnet, gjelder når du kjøper en nyoppført bolig. Loven gir veiledning om hva du kan forvente av boligen, og hvordan du fremsetter krav overfor selgeren under og etter at arbeidet er fullført.

Det er ikke uvanlig at det oppstår uenigheter eller konflikter i forbindelse med slike avtaler. Det er derfor nyttig med en viss kjennskap til bustadoppføringsloven. I det følgende kan du lese mer om de sentrale punktene i denne loven. Har du allerede en konflikt gående, kan du ta kontakt med Advokatfirmaet Møller for bistand.

 Hva loven gjelder for – bustadoppføringslovens kapittel 1

Som allerede nevnt gjelder den for nye boliger, og den setter premissene for avtalen mellom entreprenøren som setter opp boligen og privatpersoner (forbrukere) som kjøper den.

Det betyr at den ikke gjelder for kjøp av brukt bolig, hvor det er avhendingsloven som kommer til anvendelse.

Bemerk at reglene i denne loven ikke kan fravikes ved avtale med mindre det er til fordel for forbrukeren.

Det er faktisk ikke noe vilkår etter loven at avtalen settes opp skriftlig, men som advokater anbefaler vi på det sterkeste at du forlanger skriftlig avtale. Det er nødvendig for å dokumentere avtalt pris, frister for overtakelse og eventuelle andre viktige detaljer med oppføring og overtakelse.

Om krav til ytelsen – bustadoppføringslovens kapittel 2

Det som det forventes at entreprenøren leverer, kalles «ytelse» etter juridisk språkbruk.

Ytelsen skal selvfølgelig utføres på faglig godt vis, i henhold til generell standard i bransjen og offentlige forordninger. Materialene som brukes skal holde god kvalitet, ellers vil det være et klagegrunnlag.

Entreprenøren har også veiledningsplikt overfor forbrukeren, som i denne sammenheng er den ikke-profesjonelle part.

Det innebærer også at dersom forbrukeren ønsker løsninger som entreprenøren ut fra sin fagkunnskap burde forstå ikke vil gagne forbrukeren, skal han opplyse om det. Det kalles frarådingsplikt.

Entreprenøren må godtgjøre en garanti med virkning inntil fem år etter overtakelse. Garantien skal tilsvare minst fem prosent av kjøpesummen.

Denne garantien kan stilles av et finansforetak med rett til å tilby slike tjenester, eller som en selvskyldnergaranti fra entreprenøren. Det kan også deponeres et garantibeløp i en finansinstitusjon, selv om dette ikke er så vanlig.

Forsinkelse fra entreprenør – bustadoppføringsloven kapittel 3

Dersom boligen ikke kan overleveres til avtalt tid, regnes det som et avtalebrudd. Her kan det bli aktuelt med beføyelser fra kjøperen inntil arbeidet blir ferdigstilt. Han kan også holde tilbake betaling.

Forbrukeren kan selvfølgelig kreve at boligen blir overlevert i avtalt stand så fort som det er mulig. Det kan beregnes tvangsmulkter inntil dette skjer.

Tvangsmulkten utmåles til én promille per dag av det samlede vederlaget til entreprenøren, begrenset oppad til 100 dager.

Dersom kjøperen kan godtgjøre et økonomisk tap på grunn av forsinkelse, og dette overstiger dagsmulktene, kan han kreve erstatning i tillegg.

Dersom forsinkelsen representerer et vesentlig avtalebrudd, kan forbruker heve kjøpet. Det kan dog komme krav fra entreprenøren på betaling for arbeid som er gjort og materialer som er levert.

Mangler ved entreprenørens ytelse -bustadoppføringsloven kapittel 4

Mangler foreligger når bygget ikke er i overenstemmelse med avtalen eller hva forbruker ellers med rimelighet burde forvente. Uriktige og manglende opplysninger er også å regne som en mangel.

Ved mangel kan forbrukeren

• holde tilbake betalingen
• kreve mangelen rettet
• kreve prisavslag
• kreve erstatning
• heve avtalen

Tilbakehold  av betaling gjelder kun i den grad det sikrer kravet på full oppfyllelse.

Ellers er det vanlig at entreprenøren retter mangelen for egen regning.

Dersom dette ikke skjer, kan forbrukeren fremme krav om prisavslag. Det skal normalt tilsvare kostnadene for utbedring av mangelen. Dersom utbedring blir uforholdsmessig kostbar i forhold til hvor vesentlig mangelen er for forbrukeren, kan det dog utmåles til verditapet på den ferdige boligen.

Der det kan vises til at mangelen utgjør et vesentlig kontraktsbrudd, kan forbrukeren heve avtalen.

I tillegg til ovennevnte kan forbrukeren også kreve erstatning for økonomiske tap vedkommende måtte ha blitt påført som følge av mangelen.

Betaling for ytelsen

Forbrukerens del av avtalen er selvfølgelig å betale prisen som er avtalt.

Prisen kan være direkte fastsatt i avtalen, eller det kan være et prisoverslag som ligger til grunn. I sistnevnte tilfelle skal den endelige prisen ikke overstige 15 % av det som er beregnet her.

Oppgitt pris skal også inneholde merverdiavgift, med mindre det er tydelig for forbruker at dette kommer i tillegg.

Entreprenøren kan heller ikke kreve tillegg for prisstigninger i etterkant, med mindre dette forbeholdet er tydelig uttrykt i avtalen

Ellers kan begge parter kreve justeringer på grunn av endringer og tilleggsarbeid som kommer til etter avtaleinngåelsen.

Eventuelt forskudd eller avdragsbetaling kan kun tas for arbeid og verdier som allerede er tilført eiendommen.

Forbruker har alltid krav på en detaljert faktura som beskriver alle kostnader.

Andre bestemmelser i bustadoppføringsloven

Loven har også et kapittel om avbestilling fra kjøper.

Hvis arbeidet avbestilles, risikerer forbrukeren å måtte betale erstatning til entreprenøren. Enkelte kontrakter har en klausul om avbestillingsgebyr som kan komme i stedet for erstatning.

Dessuten er det kapitler om virkningene av forsinkelse fra kjøper, hva som kan gjøres hvis det blir avbrudd i arbeider og hvordan tvistemål skal behandles.

Les hele bustadoppføringsloven her.

Bustadoppføringsloven og advokathjelp

Det er ingen hemmelighet at kjøp av boliger er en risikosport. Heller ikke nyoppførte boliger slipper unna. Den private kjøper står dessuten i et klart underlegenhetsforhold overfor den profesjonelle utbyggeren.

Man kan ofte spare tid og gremmelser ved å overlate entreprenørens uttalelser og eventuelle fraskrivelser til en advokat. Da kan man få en bedre forståelse for om bekymringene er berettigede eller ikke.

Bruk av advokat kan også være et egnet pressmiddel for at arbeidet blir ferdig til avtalt tid eller at manglene blir rettet raskt.

Noen ganger må man også gå hardere til verks og kreve prisavslag, erstatning eller heving.

Advokatfirmaet Møller har erfaring fra å bistå på alle nivåer i prosessen. Meld din bekymring til oss i dag, og vi tilbyr inntil 30 minutters gratis konsultasjon.

Vi sjekker også om forsikringene dine dekker rettshjelp ved reklamasjon på boligkjøp.

Kilder:

• NOU 1993: 20 kjøp av ny bustad
• Bergsåker, Trygve: Kjøp av ny bolig med kommentarer til bustadoppføringslova,
  2. utgave 2014.

Les vår artikkel om håndverkertjenesteloven her

Vanlige spørsmål