Når et nybygg blir forsinket, kan det få store praktiske og økonomiske konsekvenser. Du har kanskje sagt opp leieboligen, solgt tidligere bolig, bestilt flyttebil, kjøpt møbler eller planlagt overtakelse ut fra datoen utbygger har oppgitt. Hvis boligen ikke er klar til avtalt tid, kan du som forbruker ha krav på dagmulkt.
Dagmulkt er en lovbestemt kompensasjon ved forsinkelse etter bustadoppføringslova. Det betyr at du kan kreve et fast beløp per dag forsinkelsen varer, uten at du må dokumentere et konkret økonomisk tap. Dette skiller dagmulkt fra vanlig erstatning, hvor du normalt må dokumentere både tap, årsakssammenheng og ansvarsgrunnlag.
Kort forklart kan du kreve dagmulkt dersom overtakelse av ny bolig ikke kan skje til den tiden du har krav på etter avtalen. Reglene står i bustadoppføringslova §§ 17 og 18. Loven sier at forsinkelse foreligger når overtakelse ikke kan skje til rett tid, og at forbrukeren da blant annet kan kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake betaling.
Forsinket nybygg? Vi hjelper deg med å kreve dagmulkt fra utbygger.
Hva er dagmulkt?
Dagmulkt er en standardisert kompensasjon du kan kreve når entreprenøren eller utbyggeren er forsinket med å levere ny bolig. Den beregnes per dag, og løper som utgangspunkt fra dagen etter avtalt overtakelse og frem til boligen faktisk kan overtas.
Poenget med dagmulkt er at du skal slippe å bevise nøyaktig hvor stort tap du har hatt. Hvis boligen er forsinket, kan du ha krav på dagmulkt selv om du ikke kan dokumentere ekstra leiekostnader, flytteutgifter eller andre konkrete kostnader.
Dette gjør reglene praktiske for boligkjøpere. Forsinkelse kan være belastende selv om det er vanskelig å sette en nøyaktig pris på ulempene. Dagmulkt gir derfor en forutsigbar økonomisk reaksjon når utbygger ikke leverer i tide.
Når gjelder bustadoppføringslova?
Bustadoppføringslova gjelder typisk når du som forbruker kjøper ny bolig som ikke er ferdigstilt på avtaletidspunktet, eller inngår avtale med en entreprenør om oppføring av bolig. Regjeringen beskriver lovens virkeområde slik at den omfatter avtaler om oppføring av ny eierbolig, og avtaler om rett til fast eiendom med ny eierbolig når entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletidspunktet.
Typiske eksempler er kjøp av ny leilighet i et prosjekt under bygging, kjøp av ny enebolig fra utbygger, eller avtale med entreprenør om oppføring av bolig på egen tomt.
Hvis du kjøper brukt bolig, gjelder normalt avhendingslova. Da er det ikke reglene om dagmulkt etter bustadoppføringslova som er aktuelle.
Når kan du kreve dagmulkt etter bustadoppføringslova?
Du kan kreve dagmulkt når overtakelse ikke kan skje til den tiden du har krav på etter avtalen. Det sentrale er derfor hva som er avtalt om ferdigstillelse og overtakelse.
Noen kontrakter har en konkret dato, for eksempel 15. oktober. Andre kontrakter angir et tidsrom, for eksempel tredje kvartal, eller en frist regnet fra byggestart, igangsettingstillatelse eller bortfall av forbehold. I slike tilfeller må man tolke avtalen for å finne riktig frist.
Bustadoppføringslova § 18 sier at dersom overtakelse ikke kan skje til den tiden forbrukeren har krav på, kan forbrukeren kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer. Dagmulkten kan kreves uten hensyn til økonomisk tap.
Det er altså ikke nok at du føler at prosjektet går sakte. Spørsmålet er om utbygger faktisk har oversittet en bindende frist.
Hvordan beregnes dagmulkt?
Hvis det ikke er avtalt en høyere dagmulkt, er hovedregelen at dagmulkten er 1 promille av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, per dag. Dersom avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, er laveste sats likevel 0,75 promille. Loven sier også at dagmulkt ikke kan kreves for mer enn 100 dager.
Et enkelt eksempel kan være slik: Hvis kjøpesummen eller vederlaget er 5 000 000 kroner, vil 1 promille utgjøre 5 000 kroner per dag. Hvis forsinkelsen varer i 30 dager, kan dagmulkten bli 150 000 kroner.
Hvis avtalen omfatter både tomt og bolig, og satsen er 0,75 promille, vil dagmulkten ved samme vederlag være 3 750 kroner per dag. Ved 30 dagers forsinkelse blir det 112 500 kroner.
Dette er forenklede eksempler. I en konkret sak må man se på kontrakten, hva som er vederlaget, hvilken sats som gjelder, når forsinkelsen startet, og når boligen faktisk kunne overtas.
Hvor lenge løper dagmulkten?
Dagmulkten løper så lenge forsinkelsen varer, men maksimalt i 100 dager. Den stopper normalt ved overtakelse.
Bustadoppføringslova § 14 sier at overtakelse skjer ved overtakelsesforretning. Ved overtakelsen går blant annet risikoen over til forbrukeren, reklamasjonsfristene starter, eventuell dagmulkt stanser, og entreprenøren får krav på sluttoppgjør.
Dette betyr at overtakelsestidspunktet er svært viktig. Hvis du overtar boligen, stopper dagmulkten som utgangspunkt. Dersom boligen har mangler ved overtakelse, må disse føres inn i protokollen og følges opp som mangler. Da er det ikke nødvendigvis dagmulkt som er riktig krav videre, men retting, tilbakehold, prisavslag eller erstatning.
Kan utbygger kreve fristforlengelse?
Ja, i noen tilfeller kan utbygger eller entreprenør ha krav på fristforlengelse. Det betyr at den avtalte fristen skyves, slik at det ikke nødvendigvis foreligger forsinkelse selv om boligen leveres senere enn først opplyst.
Fristforlengelse kan være aktuelt dersom forsinkelsen skyldes forhold utenfor entreprenørens kontroll, eller forhold på forbrukerens side. Det kan for eksempel være at kjøper ikke har medvirket som avtalt, ikke har levert nødvendige avklaringer, eller har bestilt endringer som påvirker fremdriften.
Samtidig kan utbygger ikke bare vise til generelle problemer. Det må vurderes om vilkårene for fristforlengelse faktisk er oppfylt, om forsinkelsen skyldes det forholdet utbygger peker på, og om det er varslet på riktig måte.
Som kjøper bør du ikke automatisk akseptere et varsel om utsatt overtakelse. Be om skriftlig forklaring på hvorfor fristen forskyves, hvilken bestemmelse utbygger bygger på, og hvor mange dager fristforlengelse som kreves.
Hva hvis boligen er nesten ferdig?
Mange konflikter oppstår når utbygger mener boligen er klar for overtakelse, mens kjøper mener den fortsatt har mangler eller gjenstående arbeider.
Her må man skille mellom forsinkelse og mangler. Hvis boligen ikke er klar til overtakelse, kan det fortsatt foreligge forsinkelse. Hvis boligen kan overtas, men har mindre mangler, vil dagmulkten normalt stoppe ved overtakelse, og manglene må følges opp etter reglene om mangler.
Ved overtakelsesforretningen bør det føres protokoll. Bustadoppføringslova § 15 sier at forbrukeren kan nekte å overta dersom det foreligger mangel som gir rimelig grunn til nektelsen, og at det ved overtakelsesforretningen bør føres protokoll som begge parter får underskrevet eksemplar av.
Det betyr at du ikke bør overta uten forbehold hvis boligen har tydelige mangler. Skriv alt inn i protokollen, og vurder om det bør holdes tilbake penger.
Bustadoppføringslova § 30 og reklamasjon
Denne bestemmelsen gjelder reklamasjon ved mangler, ikke selve beregningen av dagmulkt. Den er likevel praktisk viktig dersom forsinkelsen glir over i en situasjon der boligen overtas med mangler.
Etter § 30 må forbrukeren gjøre mangler gjeldende innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Hvis mangler var eller burde ha vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må de gjøres gjeldende så snart råd er.
Dette betyr at du bør være nøye ved overtakelsen. Hvis boligen har mangler, skriv dem inn i overtakelsesprotokollen. Hvis du oppdager mangler kort tid etter overtakelse, reklamer skriftlig med en gang.
Dagmulkt gjelder forsinkelsen frem til overtakelse. Mangler etter overtakelse må følges opp som mangelskrav.
Hvordan krever du dagmulkt?
Du bør kreve dagmulkt skriftlig. Det er viktig å ha dokumentasjon på hva du har krevd, når du krevde det, og hvordan du har beregnet beløpet.
Kravet bør vise til kontrakten, avtalt overtakelsesdato, faktisk overtakelsesdato eller status for forsinkelsen, og beregning av dagmulkten. Du bør også skrive at du ikke aksepterer utbyggers eventuelle krav om fristforlengelse dersom du er uenig i grunnlaget.
Du trenger ikke å vente til boligen er overtatt før du varsler at du vil kreve dagmulkt. Hvis overtakelsesdatoen er passert, og utbygger ikke har levert, kan du sende et foreløpig krav og opplyse at endelig beløp beregnes når forsinkelsen er avsluttet.
I praksis bør kravet sendes på e-post, slik at du kan dokumentere det. Ta vare på kontrakt, fremdriftsplaner, varsler om utsettelse, SMS-er, e-poster og protokoller.
Kan du holde tilbake betaling?
Ved forsinkelse kan det være aktuelt å holde tilbake betaling for å sikre kravet ditt. Bustadoppføringslova § 17 viser at forbrukeren ved forsinkelse blant annet kan holde tilbake vederlag etter § 24.
Tilbakehold må gjøres med forsiktighet. Beløpet bør stå i rimelig forhold til kravet. Hvis du holder tilbake for mye, kan utbygger hevde at du selv misligholder avtalen. Hvis du betaler alt uten forbehold, kan du på den andre siden miste et viktig pressmiddel.
Ved større krav om dagmulkt bør du få juridisk vurdering før sluttoppgjøret betales. Det gjelder særlig hvis utbygger bestrider kravet, krever fristforlengelse, eller presser på for overtakelse.
Kan du kreve erstatning i tillegg til dagmulkt?
I noen tilfeller kan du kreve erstatning i tillegg til dagmulkt, men terskelen er høyere. Bustadoppføringslova § 19 sier at forbrukeren bare kan kreve erstatning for tap som overstiger dagmulkten dersom tapet skyldes at entreprenøren eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Dette betyr at dagmulkt normalt er hovedkravet ved forsinkelse. Erstatning kan være aktuelt i mer alvorlige tilfeller, eller der det gjelder tap i perioder hvor det ikke beregnes dagmulkt.
Hvis du mener du har hatt ekstra kostnader, bør du uansett dokumentere dem. Det kan være ekstra husleie, mellomlagring, flyttekostnader, midlertidige løsninger eller andre utgifter. Selv om ikke alt nødvendigvis kan kreves erstattet, kan dokumentasjonen være viktig i forhandlinger.
Kan du heve avtalen ved forsinket nybygg?
Heving er det mest alvorlige kravet ved forsinkelse. Etter bustadoppføringslova § 20 kan forbrukeren heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Forbrukeren kan også heve dersom det er klart at en slik vesentlig forsinkelse kommer til å oppstå. Heving må meldes før overtakelse.
Det skal mye til å heve. En kortere forsinkelse gir normalt krav på dagmulkt, ikke heving. Heving kan først bli aktuelt når forsinkelsen er så alvorlig at det ikke er rimelig at du skal være bundet av avtalen.
Vurderingen er konkret. Det kan ha betydning hvor lang forsinkelsen er, hvor viktig overtakelsesdatoen var, om utbygger har gitt klare uriktige opplysninger, om det foreligger stor usikkerhet om ferdigstillelse, og hvilke konsekvenser forsinkelsen har for deg.
Hvis du vurderer heving, bør du kontakte advokat før du sender hevingskrav. Et uberettiget hevingskrav kan skape betydelig risiko.
Dagmulkt etter håndverkertjenesteloven
Mange søker også etter dagmulkt håndverkertjenesteloven. Det er viktig å være klar over at håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova gjelder ulike typer avtaler.
Bustadoppføringslova gjelder ny bolig og oppføring av bolig. Håndverkertjenesteloven gjelder vanligvis reparasjon, vedlikehold, installasjon og ombygging på eksisterende bolig. Ved vanlig oppussing, for eksempel bad, kjøkken, maling eller rørarbeid, er det ofte håndverkertjenesteloven som gjelder.
Håndverkertjenesteloven har ikke den samme lovbestemte dagmulktsregelen som bustadoppføringslova § 18. Ved forsinket håndverkerarbeid må man derfor se på avtalen, om det er avtalt dagmulkt eller normalerstatning, og hvilke krav som ellers kan fremmes ved forsinkelse. Les mer på siden om håndverkertjenesteloven og dine rettigheter.
Vanlige feil kjøpere gjør ved forsinket nybygg
En vanlig feil er å vente for lenge med å ta opp kravet. Mange kjøpere håper at forsinkelsen løser seg, eller tror utbygger automatisk vil trekke dagmulkt fra sluttoppgjøret. Det bør du ikke legge til grunn. Kravet bør fremmes skriftlig.
En annen feil er å akseptere fristforlengelse uten å forstå konsekvensene. Hvis du aksepterer at fristen flyttes, kan det redusere eller fjerne grunnlaget for dagmulkt.
En tredje feil er å overta boligen uten å skrive mangler inn i protokollen. Da kan utbygger senere hevde at forholdene var akseptert, eller at dagmulkten uansett stoppet ved overtakelsen.
Det er også risikabelt å betale fullt sluttoppgjør uten å avklare dagmulkt og mangler. Ved større krav bør du vurdere tilbakehold eller deponering i samråd med advokat.
Når bør du kontakte advokat?
Du bør kontakte advokat dersom utbygger bestrider dagmulkten, krever fristforlengelse, nekter å beregne dagmulkt riktig, eller presser deg til overtakelse selv om boligen ikke er klar.
Det samme gjelder hvis forsinkelsen er langvarig, hvis du vurderer å holde tilbake penger, hvis du har store ekstrautgifter, eller hvis du vurderer heving.
Advokatfirmaet Møller bistår boligkjøpere i saker etter bustadoppføringslova, blant annet ved forsinkelse, dagmulkt, mangler, overtakelse, reklamasjon, tilbakehold, erstatning og heving.
Forsinket nybygg? Vi hjelper deg med å kreve dagmulkt fra utbygger.