Eiendomsmegler har en sentral rolle ved kjøp og salg av bolig. Megleren skal innhente, kontrollere og formidle viktige opplysninger, gi råd til både kjøper og selger, og gjennomføre handelen på en trygg og korrekt måte. Hvis megler gjør feil, kan det få store økonomiske konsekvenser.
Et erstatningskrav mot eiendomsmegler kan være aktuelt hvis megleren har opptrådt uaktsomt, brutt pliktene sine etter eiendomsmeglingsloven, og feilen har påført kjøper eller selger et økonomisk tap. Det er ikke nok at megler har gjort en mindre feil, eller at handelen i ettertid ble dårligere enn forventet. Det må være en feil som har hatt betydning for tapet.
Kort forklart kan eiendomsmegler bli erstatningsansvarlig dersom tre vilkår er oppfylt. Det må foreligge et ansvarsgrunnlag, vanligvis uaktsomhet eller brudd på god meglerskikk. Det må foreligge et økonomisk tap. Og det må være årsakssammenheng mellom meglers feil og tapet.
Eiendomsmeglingsloven bygger på at megler skal være en trygg mellommann i bolighandelen. Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte, og at partene mottar uhildet bistand.
Mener du at megler har gjort en feil som har kostet deg penger? Kontakt oss for en vurdering av saken.
Hva betyr eiendomsmeglers erstatningsansvar?
Eiendomsmeglers erstatningsansvar betyr at megler kan bli økonomisk ansvarlig hvis megler har gjort en erstatningsrettslig relevant feil i forbindelse med salget. Dette kan gjelde både overfor kjøper og selger.
For kjøper kan et krav være aktuelt hvis megler ikke har gitt riktige eller tilstrekkelige opplysninger før bud. For selger kan et krav være aktuelt hvis megler har håndtert salget uforsvarlig, gitt feil råd, glemt viktige opplysninger, laget mangelfull salgsoppgave eller påført selger et økonomisk tap.
Eiendomsmegler er en profesjonell part. Det betyr at megleren vurderes etter en strengere norm enn en vanlig privatperson. I forarbeidene til endringene i avhendingsloven omtales megler som en sentral aktør ved boligsalg. Det fremheves at eiendomsmeglingsloven inneholder regler om meglers plikter, blant annet plikten til å opptre i samsvar med god meglerskikk og gi opplysninger til kjøper og selger. Ved brudd på slike plikter kan megler bli erstatningsansvarlig etter profesjonsansvaret.
Dette betyr likevel ikke at megler er ansvarlig for alle feil ved boligen. Mange krav skal rettes mot selger eller selgers forsikringsselskap. Krav mot megler er særlig aktuelt når feilen ligger i selve megleroppdraget.
God meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3
Den viktigste generelle regelen står i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Bestemmelsen sier at oppdragstaker skal opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser. Megler skal også gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
God meglerskikk er en faglig og juridisk standard. Den innebærer at megler må opptre lojalt, ryddig, nøytralt og profesjonelt. Megler skal ikke bare ivareta selgers ønske om høy pris. Megler skal også sørge for at kjøper får nødvendig informasjon og at handelen gjennomføres på en forsvarlig måte.
Dette kan få betydning i mange praktiske situasjoner. Megler må kontrollere sentrale opplysninger, sørge for at salgsoppgaven ikke gir et misvisende bilde, håndtere budrunden korrekt, videreformidle relevante opplysninger, og gi råd når partene trenger avklaring.
Brudd på god meglerskikk kan være et ansvarsgrunnlag. Men det må fortsatt vurderes om bruddet har ført til et økonomisk tap.
Meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 regulerer meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Megler skal sørge for at kjøper før handel sluttes får opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Hvis megler ikke har innhentet og kontrollert slike opplysninger, skal kjøper før handelen sluttes få skriftlig orientering om grunnen til dette.
Dette er en svært praktisk bestemmelse. Kjøper skal kunne stole på at salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger om eiendommen. Megler må derfor gjøre mer enn å kopiere det selger sier ukritisk. Megler må innhente relevante offentlige opplysninger, kontrollere dokumentasjon og sørge for at informasjonen blir formidlet tydelig.
Typiske opplysninger kan gjelde areal, byggeår, ferdigattest, brukstillatelse, tinglyste rettigheter, heftelser, kommunale opplysninger, reguleringsforhold, felleskostnader, økonomi i sameie eller borettslag, offentlige pålegg og andre forhold som kan ha betydning for kjøper.
Megleren har ikke samme rolle som takstmann, og skal normalt ikke foreta tekniske undersøkelser av boligen. Men hvis megler får kunnskap om et forhold som kan være viktig, må opplysningen formidles korrekt.
Når kan kjøper kreve erstatning fra megler?
Kjøper kan kreve erstatning fra megler hvis megler har gitt feil eller mangelfulle opplysninger, og kjøper kan vise at dette har ført til et økonomisk tap.
Et typisk eksempel er at salgsoppgaven gir feil informasjon om ferdigattest, areal, godkjent bruk, fellesgjeld, parkeringsrett, utleiedel, tinglyste rettigheter eller reguleringsplan. Hvis kjøper ville gitt lavere bud, tatt forbehold eller latt være å kjøpe dersom riktig informasjon var gitt, kan det være grunnlag for krav.
Men det er ikke nok å vise at megler gjorde en feil. Kjøper må også sannsynliggjøre at feilen virket inn på kjøpet, og at tapet skyldes meglerens handling eller unnlatelse.
I LE-2000-394 kom det frem at kjøperne før avtalen hadde fått salgsoppgave med takst og egenoppgave, og at det i kontraktsmøtet ble avdekket at det ikke var utstedt ferdigattest. Lagmannsretten la til grunn at selgernes ja-svar om ferdigattest var uriktig, men at opplysningen ble korrigert før kontrakten ble signert. Dermed var det ikke sannsynliggjort at forholdet hadde betydning for kjøpsavtalen.
Poenget er viktig også i meglersaker: En feil opplysning gir ikke automatisk erstatning. Det må vurderes om feilen faktisk påvirket kjøpet og førte til tap.
Når kan selger kreve erstatning fra megler?
Selger kan også ha krav mot megler. Dette kan være aktuelt hvis megler har gitt feil råd, håndtert budrunden feil, laget mangelfull salgsoppgave, oversett viktige forhold eller ikke fulgt opp oppdraget på en forsvarlig måte.
Et eksempel kan være at megler glemmer å ta inn en viktig opplysning i salgsoppgaven, slik at kjøper senere fremmer krav mot selger. Hvis selger kan vise at kravet kunne vært unngått dersom megler hadde gjort jobben riktig, kan det være grunnlag for erstatning.
Et annet eksempel kan være feil håndtering av budrunde. Hvis megler ikke videreformidler bud, ikke overholder budreglene, gir feil informasjon eller håndterer frister uforsvarlig, kan selger lide økonomisk tap.
Selger må likevel kunne dokumentere tapet. Det er ikke nok å mene at boligen kunne blitt solgt dyrere. Det må sannsynliggjøres at meglers feil faktisk førte til et lavere salgsresultat eller et konkret økonomisk ansvar.
Typiske feil som kan gi ansvar for megler
Erstatningskrav mot megler kan oppstå i mange situasjoner. Det vanligste er feil eller mangler i salgsoppgaven. Hvis viktige opplysninger er utelatt eller feilaktig fremstilt, kan både kjøper og selger bli skadelidende.
Andre typiske feil er manglende kontroll av offentlige opplysninger, feil opplysninger om ferdigattest eller brukstillatelse, uklare opplysninger om areal, manglende informasjon om tinglyste rettigheter, feil om fellesgjeld eller felleskostnader, manglende opplysninger om reguleringsplaner, eller uryddig håndtering av budrunde.
Det kan også oppstå ansvar dersom megler ikke videreformidler opplysninger fra selger, takstmann, kommunen eller kjøper. Hvis megler får beskjed om et problem ved boligen, men ikke sørger for at dette kommer tydelig frem før bud, kan det være alvorlig.
Megleren skal ikke garantere at boligen er feilfri. Men megler må sørge for at kjøper får de opplysningene kjøper har grunn til å regne med å få før avtalen inngås.
Salgsoppgaven og meglers ansvar
Salgsoppgaven er ofte det viktigste dokumentet megleren utarbeider. Den skal gi kjøper et forsvarlig grunnlag for å vurdere boligen. Hvis salgsoppgaven er mangelfull eller misvisende, kan det få store konsekvenser.
Megler må være særlig oppmerksom på opplysninger som kan påvirke kjøpers betalingsvilje. Det gjelder for eksempel om deler av boligen er godkjent for varig opphold, om det finnes ferdigattest, om det foreligger ulovlige tiltak, om tomten har begrensninger, eller om nabo har rettigheter over eiendommen.
LE-2000-394 viser hvordan opplysninger i salgsoppgave, takst og egenoppgave kan få stor betydning i en boligtvist. I saken hadde kjøperne fått salgsoppgave med takst og selgernes egenoppgave, og lagmannsretten vurderte flere påberopte mangler etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Saken gjaldt ikke direkte krav mot megleren, men den illustrerer hvor viktig salgsdokumentasjonen er. Hvis vesentlige opplysninger ikke kommer frem, kan hele bolighandelen utvikle seg til en omfattende tvist.
Ferdigattest, brukstillatelse og godkjent bruk
Feil om ferdigattest og brukstillatelse er en vanlig kilde til konflikt. Kjøper kan ha betalt for arealer som viser seg å ikke være godkjent til den bruken som var forutsatt. Dette kan gjelde kjellerstue, loftsrom, hybel, utleiedel, bad, tilbygg eller garasje.
Megler må innhente og formidle relevante kommunale opplysninger. Hvis det ikke finnes ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller godkjenning for bruksendring, må dette fremgå tydelig.
Samtidig vil ansvar avhenge av om feilen har hatt betydning. I LE-2000-394 var det uriktig opplyst at ferdigattest forelå, men dette ble korrigert i kontraktsmøtet før kjøper signerte. Lagmannsretten mente derfor at det ikke var sannsynliggjort at forholdet hadde betydning for avtalen.
Dersom opplysningen derimot ikke blir korrigert før bud eller kontrakt, kan vurderingen bli en annen.
Tinglyste rettigheter og heftelser
Megler må også gi opplysninger om tinglyste rettigheter og heftelser. Dette kan være veirett, bruksrett, borett, forkjøpsrett, servitutter, pantedokumenter eller andre forhold som begrenser bruken av eiendommen.
I LE-2000-394 var det tinglyst en veirett for naboeiendommen. Salgsoppgaven opplyste at nabo hadde tinglyst veirett, og temaet ble tatt opp før kontraktsinngåelsen. Lagmannsretten la likevel til grunn at selgerne hadde gitt uriktige opplysninger om hva som skulle til for å få veiretten slettet.
For megler er lærdommen at tinglyste rettigheter må forklares tydelig. Det er ikke alltid nok å nevne at en rettighet finnes. Kjøper må også få et realistisk bilde av hva rettigheten betyr for eiendommen, særlig hvis den kan påvirke bruk, verdi eller fremtidige planer.
Hva må til for å vinne frem med erstatningskrav?
For å vinne frem med erstatningskrav mot eiendomsmegler må tre vilkår normalt være oppfylt.
For det første må det foreligge et ansvarsgrunnlag. Det betyr at megler må ha gjort noe klanderverdig, for eksempel brutt eiendomsmeglingsloven, god meglerskikk eller den profesjonelle aktsomhetsnormen.
For det andre må det foreligge et økonomisk tap. Det kan være at kjøper betalte for mye, at selger fikk lavere pris, eller at en part ble påført kostnader som følge av meglers feil.
For det tredje må det være årsakssammenheng. Tapet må skyldes meglers feil. Hvis tapet ville oppstått uansett, eller skyldes selger, takstmann, kjøper selv eller boligens faktiske tilstand, kan det bli vanskelig å nå frem.
Dette er ofte det vanskeligste i praksis. Mange saker stopper ikke fordi megler var feilfri, men fordi det er vanskelig å bevise at feilen faktisk førte til et konkret tap.
Forskjellen på krav mot selger, megler og takstmann
Ved feil etter boligkjøp kan det være flere mulige ansvarlige. Krav mot selger vurderes normalt etter avhendingsloven. Krav mot megler vurderes etter eiendomsmeglingsloven og profesjonsansvaret. Krav mot takstmann eller bygningssakkyndig vurderes etter profesjonsansvaret og reglene om tilstandsrapport.
Det er viktig å rette kravet mot riktig part. Hvis boligen har en skjult mangel som selger svarer for, er det ikke sikkert megler har gjort noe galt. Hvis salgsoppgaven manglet en opplysning som megler burde ha innhentet, kan megler være aktuell. Hvis tilstandsrapporten var faglig uforsvarlig, kan takstmann være aktuell.
I noen saker kan flere være ansvarlige. Da må det vurderes om kravet bør rettes mot selger, boligselgerforsikringen, megler, takstmann eller flere samtidig.
Les mer om skjulte feil og mangler ved boligkjøp og mangelfull tilstandsrapport.
Meglers ansvar og boligselgerforsikring
Mange boligsalg skjer med boligselgerforsikring, tidligere kalt eierskifteforsikring. Hvis kjøper oppdager feil etter overtakelse, behandles saken ofte av selgers forsikringsselskap.
Det betyr ikke at megler aldri kan bli ansvarlig. Hvis feilen skyldes meglers manglende opplysninger eller feil i salgsprosessen, kan et krav mot megler være aktuelt i tillegg til eller i stedet for krav mot selger.
I Prop. 44 L beskrives forsikringsbransjen som en viktig del av eiendomsomsetningen, og det fremgår at selgere ofte har boligselgerforsikring som typisk dekker selgerens mulige ansvar overfor kjøperen. For kjøpere kan boligkjøperforsikring være en rettshjelpsforsikring som dekker utgifter ved tvist.
I praksis kan dette gjøre saken mer komplisert. Kjøper kan møte både selgers forsikringsselskap og meglerforetakets ansvarsforsikring. Da er det viktig å få vurdert hvilket krav som bør fremmes mot hvem.
Hvordan dokumentere et krav mot eiendomsmegler?
Hvis du mener megler har gjort en feil, bør du samle all dokumentasjon. Det gjelder salgsoppgave, tilstandsrapport, egenerklæring, budjournal, kjøpekontrakt, e-poster, SMS-er, kommunale dokumenter og all kommunikasjon med megler.
Deretter bør du identifisere hva feilen består i. Var opplysningen feil? Manglet en viktig opplysning? Ble et forbehold ikke videreformidlet? Ble budrunden håndtert uriktig? Ble kjøper eller selger gitt feil råd?
Du bør også dokumentere tapet. Hvis du mener du betalte for mye, bør det vurderes hva riktig pris ville vært med korrekt informasjon. Hvis du mener du har fått en kostnad på grunn av meglers feil, må dette dokumenteres med fakturaer, takstrapporter eller annen økonomisk dokumentasjon.
Jo mer konkret du kan gjøre feilen, tapet og årsakssammenhengen, desto sterkere står saken.
Hva bør du gjøre hvis du vil klage på megler?
Dersom du mener megler har gjort feil, bør du først sende en skriftlig klage til meglerforetaket. Klagen bør beskrive hva som har skjedd, hvilke opplysninger du mener var feil eller mangelfulle, og hvilket tap du mener dette har ført til.
Hvis saken ikke løses, kan det være aktuelt å klage videre til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Nemnda kan behandle mange typer klager mot eiendomsmegler, men det kan være begrensninger, blant annet hvis saken krever omfattende bevisførsel.
Ved større krav bør du vurdere advokat før du klager videre. En advokat kan hjelpe med å vurdere om saken bør rettes mot megler, selger, takstmann, forsikringsselskap eller flere samtidig.
Advokat ved erstatningskrav mot megler
Megleren er spesialist på sitt felt, og må i høyeste grad anses å være en profesjonell part. Svært ofte vil vedkommende i første omgang avvise alle krav.
Det kan derfor være en fordel med advokathjelp for å legge frem ditt syn på saken, og å forfølge den videre i forskjellige instanser.
Advokatfirmaet Møller er spesialister på eiendomsrett. Kontakt oss på denne siden, og du får en fri konsultasjon på inntil 30 minutter som gjelder din sak. Du kan også sende oss kopier av saksdokumenter per epost for å en uttalelse.
Du har rett til støtte til advokatutgifter gjennom innboforsikringen eller boligkjøperforsikringen.
Les også: Erstatning mot takstmann