God meglerskikk er en standard knyttet til eiendomsmeglerbransjen, og dessuten en forventning hos oss som benytter oss av tjenestene deres. Hva det egentlig innebærer og hva som er konsekvensen når den ikke overholdes kan derimot virke litt diffus. Her utdypes hva som ligger i god meglerskikk, og hva du som selger eller kjøper bør kunne regne med fra meglers side.
Hva betyr god meglerskikk?
“God meglerskikk” er et uttrykk som brukes i eiendomsmeglerloven. Det vises også til dette i eiendomsmeglerforbundets etiske regler og i en lang rekke rettsavgjørelser, deriblant høyesterettsdommer.
Begrepet er en såkalt rettslig standard, og som sådan ikke noen entydig størrelse. Den refererer i første omgang til meglerens profesjonalitet. Han skal på ingen måte villede kundene, og samtidig skal arbeidet han gjør holde en viss kvalitet som karakteriserer en utdannet og kompetent eiendomsmegler.
Hvorvidt megleren bryter god meglerskikk beror på en konkret vurdering av hver enkelt sak.
Meglerens alminnelige plikter
Meglerens oppgaver og hvordan han skal håndtere dem er beskrevet i eiendomsmeglerloven og tilhørende forskrifter.
I praksis betyr dette følgende:
- Megler skriver kontrakt med selger om salg av eiendommen
- Meglere forestår markedsføring og visninger av eiendommen
- I forbindelse med salget har megler undersøkelses- og opplysningsplikt
- Megler administrerer budrunden
- Avslutningsvis forstår megleren salgsoppgjøret, sletting av gamle heftelser og notering av nye.
“God meglerskikk” er altså en rettslig standard vi bruker for å vurdere om megler har oppfylt undersøkelses- og opplysningsplikten sin overfor kjøper eller andre lovfestede oppgaver, samtidig som den også kan omfatte forhold som ikke er direkte beskrevet i loven eller andre bestemmelser.
Megleren som mellommann
Megleren er personen som formidler kommunikasjonen og transaksjonene mellom selger og kjøper.
Ettersom det er selgeren som peker ut eiendomsmeglerfirmaet som skal hjelpe ham med å selge eiendommen og betaler kommisjonen av kjøpesummen, er det likevel vanskelig å se for seg megleren som en uhildet tredjeperson.
Megleren har tross alt en klar økonomisk interesse i at eiendommen blir solgt snarest mulig, og til høyest mulig pris.
Det er her kravet om god meglerskikk kommer inn som en beskyttelse mot altfor salgsivrige medarbeidere i eiendomsmeglerfirmaer. Det vil kreves en viss nøkternhet i markedsføringen, og megler skal stå til disposisjon for spørsmål fra interesserte kjøpere. Det innebærer at de også må ut med informasjon som ikke nødvendigvis er salgsfremmende.
Det er selvfølgelig i eiendomsmeglernes egen interesse å opparbeide tillit blant eventuelle kjøpere. Bransjen driver derfor mye med selvregulering. Blant annet har de i samarbeid med Forbrukerrådet en egen klagenemnd for eiendomsmeglertjenester. Her kan både selger og kjøper melde inn saker hvor de er misfornøyd med meglerens arbeid.
God meglerskikk og meglerens opplysningsplikt
Kjøper vil måtte basere seg på hva han får vite av eiendomsmegleren. Derfor har da også eiendomsmeglerloven en egen bestemmelse om meglers opplysningsplikt. Her er det en lang liste over hva megleren bør undersøke og gjøre rede for.
Det er i overensstemmelse med god meglerskikk å sørge for at alt dette er i orden, men den går også videre. Er det noen særtrekk med eiendommen eller det virker som kjøperen er spesielt interessert i noe, plikter megleren å avklare dette.
God meglerskikk i markedsføringen
Eiendomsmeglerloven gir ingen anvisninger på hvordan megler skal markedsføre eiendommen. Det er dermed markedsføringsloven og bransjens egne retningslinjer som gjelder.
Såkalt villedende markedsføring rammer selvfølgelig åpenbare feil, men også der man smører litt for tjukt på.
Hvis boligen fremstilles som særdeles velholdt, bør det følgelig vise til dokumentasjon som bygger opp under dette.
Vage salgstermer som at boligen befinner seg i et attraktivt område, rammes derimot ikke. Slikt regner man med at kjøperen klarer å se gjennom, og at han kan gjøre seg opp en egen mening ved selvsyn,
God meglerskikk i budrunden
Å styre budrunden er en av meglerens viktigste oppgaver. Budgivere må ha tillit til at det som formidles av megleren underveis er korrekt.
Å presentere fiktive bud for å få opp prisen er selvfølgelig et grovt brudd på god meglerskikk. Megleren bør også informere om det hefter ulike forbehold ved enkelte av budene, typisk finansieringsforbehold eller om salg av egen bolig.
Budrunden bør kunne dokumenteres i ettertid.
Meglers erstatningsansvar for brudd på god meglerskikk
Dersom megleren ikke oppfyller kravene til god meglerskikk, kan det få konsekvenser.
Det er ikke dermed sagt at megleren skal stilles til ansvar hver gang det er noe å utsette på gjennomføringen av et salg. Bagateller som ikke har noen reell innvirkning på kjøpet eller budet som er gitt, vil ikke være noe grunnlag for å gå på meglerfirmaet i etterkant.
Annerledes stiller det seg dersom avviklingen fra god meglerskikk påfører kjøperen et økonomisk tap.
Merk at selger også identifiseres med megler. Dette innebærer at selger kan pådras ansvar for feilaktige eller villedende opplysninger som er gitt av megler. En kjøper kan da velge å fremme sitt erstatningskrav mot selger så vel som megler.
Advokathjelp ved brudd på god meglerskikk
“God meglerskikk» er som nevnt en rettslig standard. Det innebærer at det ikke er like klart hvor grensen grensen går for når denne ikke er overholdt, og om det i så fall er mulig å kreve erstatning.
En dreven eiendomsadvokat kan se om det er grunnlag for å fremme krav i den forbindelse, og om det i så fall bør rettes mot megler, selger, eller begge to.
Advokatfirmaet Møller har erfaring fra flere slike saker. Du kan ta kontakt med oss på denne siden.
En vanlig innboforsikring vil dekke mesteparten av kostnader ved bruk av advokat i forbindelse med krav mot megler etter eiendomskjøp. Merk dog at en boligkjøperforsikring kun dekker advokathjelp overfor selger, ikke eiendomsmegler.
Vanlige spørsmål
Hva er god meglerskikk?
God meglerskikk er en rettslig standard for eiendomsmeglervirksomhet. Den stiller krav til meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, markedsføring av eiendommen som skal selges og utøve en mest mulig upartisk meglerrolle mellom selger og kjøper. At den er en rettslig standard betyr at det er en skjønnsmessig vurdering om god meglerskikk er fulgt eller ikke, men med skarpt blikk på bransjens egne normer og praksis.
Hva er eiendomsmeglerens viktigste oppgaver?
Eiendomsmegleren skal i første omgang sørge for at eiendommen blir solgt, og at oppgjør finner sted. Underveis i arbeidet forventes det at han også ivaretar kjøpers interesser og ellers følger god meglerskikk.
Dekker forsikringen advokatutgifter ved sak mot eiendomsmegler?
Innboforsikringen har en generell rettshjelpsforsikring som også dekker advokatutgifter i en tvist med eiendomsmegler. En boligkjøperforsikring vil imidlertid kun rettes mot selger. Advokatfirmaet Møller kan hjelpe deg med å sjekke hva forsikringen dekker i forbindelse med kjøp og salg av fast eiendom.
Kilder
