To boligkjøpere tok kontakt med oss etter å ha vunnet frem med hevingskrav i tingretten og deretter tapt i lagmannsretten. Vi førte saken videre til Høyesterett, hvor de fikk enstemmig medhold på alle punkter.
Høyesterett opphevet lagmannsretten dom og sendte saken tilbake for ny behandling.
Lagmannsretten konkluderte så med at våre klienter hadde krav på å få hevet kjøpet.
Vi har skrevet en egen sak om Høyesteretts behandling av saken. Den finner du her:
https://www.advokatmoller.no/advokat-moller-fikk-fullt-medhold-i-hoyesterett/
Generelt
Lagmannsretten presiserer at opplysninger som ikke er tilstrekkelig til å utløse en undersøkelsesplikt etter kjøper etter avhendingsloven § 3-10 heller ikke kan lede til et annet resultat etter avhendingsloven § 3-2. Lagmannsretten sier at dette i så fall vil være en omgåelse av Høyesteretts avgjørelse.
Det er også viktig å merke seg at dersom en bolig er i strid med offentlige krav – for eksempel forskriftskrav – er dette å anse som en mangel (avhendingsloven § 3-2 tredje ledd).
Lagmannsretten benyttet denne bestemmelsen for å slå fast at arbeid utført av selger som egeninnsats utgjorde en mangel. At det var opplyst om arbeid utført av ufaglærte ble ikke tillagt betydning – regelen gjelder for alle, også selvbyggere. Dette følger for øvrig også av Høyesteretts avgjørelse.
Skader etter forekomst av mus
Retten la til grunn at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd og etter avhendingsloven § 3-7. I egenerklæringen hadde selger opplyst at det hadde vært «besøk av mus», men at årsaken var utbedret. Retten fant imidlertid at selger kjente til en langt mer omfattende museproblematikk enn det som fremgikk av erklæringen – blant annet at det var gjort «flere tiltak med varierende suksess», at en elektrisk ledning var blitt skadd og reparert av selger etter gnag, og at det ble funnet musefeller i lukkede konstruksjoner som selger selv hadde lagt ut. Retten kom til at selger hadde brutt opplysningsplikten etter avhendingsloven § 3-7, og at innvirkningsvilkåret var oppfylt.
Ytterkledningen – sør- og vestvegg
Veggene mot sør og vest var fra en ombygging i 2004/05. Retten fant at det her var benyttet gipsplater beregnet til innendørs bruk på værutsatt side av konstruksjonen – i strid med det produktdatabladet for platen tillot. Dette representerte et brudd på de byggtekniske kravene som gjaldt da kjøpsavtalen ble inngått, og utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd. Retten la videre til grunn at dette også utgjorde en mangel etter § 3-2 første ledd, ettersom ingen av salgsdokumentene ga kjøper grunn til å forvente at offentligrettslige krav ikke var overholdt.
Ytterkledningen – nord- og østvegg
For veggene mot nord og øst var problemet mangelfull lufting. Selger hadde selv skiftet kledning på disse veggene i 2017/18 etter at veggen hadde begynt å sige. Retten fant at det var benyttet 11 mm sløyfelekter vertikalt – mot den bransjestandarden på 23 mm som fremgikk av Sintef Byggforsk sine byggedetaljblader – og at klemlekten i toppen av veggen fullstendig hindret luftgjennomstrømning. Dette var ikke i tråd med dokumenterte løsninger etter de byggtekniske forskriftene, og representerte en mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd jf. første ledd. Retten presiserte at en «naken» opplysning om egeninnsats ikke er tilstrekkelig til at kjøper med rimelighet kan forvente avvik fra byggtekniske krav.
Dampsperre i tilbygg til garasje
Selger hadde i 2012 oppført et tilbygg på 46 m² til garasjen. Det var ikke bestridt at dampsperre var plassert på kald side av yttervegg, der det skulle vært vindsperre. Retten fant at dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2 tredje ledd jf. første ledd, og at opplysningen om at arbeidet delvis var utført av ufaglært ikke ga kjøper rimelig grunn til å forvente avvik fra de byggtekniske kravene.
Heving og oppgjør
Fremtind Forsikring måtte etter dette betale tilbake kjøpesummen (med omkostninger), mot å motta hjemmel til eiendommen. I tillegg måtte de betale erstatning og sakskostnader på rundt 1,5 millioner kroner til kjøperne for behandling i ting- og lagmannsretten. De ble i Høyesterett dømt til å betale i overkant av 900 000 kroner for behandlingen der. I tillegg tilkom betydelige forsinkelsesrenter.
Avsluttende bemerkninger
Fremtind anket dommen til Høyesterett, men Høyesteretts ankeutvalg tillot ikke anket fremmet.
Dersom du har kjøpt bolig med mangler og ønsker bistand oppfordres du til å ta kontakt med vårt kontor. Du får da inntil 30 minutter gratis vurdering fra en av våre advokater/advokatfullmektiger som er spesialisert på tvistesaker etter omsetning av fast eiendom.