​Begrunnelsen Help ga for ikke å ville ta saken videre var at boligselgerne hadde skrevet i egenerklæringsskjemaet som fulgte med salgsoppgaven at det var avdekket «spor av gnag» på ett rom i boligen. Det finnes imidlertid flere dommer som slår fast at selgere ikke kan unnslippe ansvar ved å underkommunisere/bagatellisere forhold de kjenner til. I denne saken anså vi det som klart at det ikke var påregnelig med et så omfattende rotteproblem som det foreliggende. En anså det videre som svært lite sannsynlig at selgerne ikke visste at omfanget av rotteproblemene var langt større enn de ga uttrykk for i salgsdokumentasjonen.
 
Vi rådet også selgerne til å innhente en eltakstmann for å vurdere det elektriske anlegget. Det ble da avdekket at det også her var omfattende feil og mangler som måtte utbedres.
 
Partene møttes til rettsmekling i tingretten, men kom da ikke i mål. Gjennom direkte forhandlinger i perioden etter rettsmeklingsmøtet lyktes det imidlertid partene å komme til enighet. Klientene kunne da avslutte saken ved å motta kr. 675 000,- som oppgjør fra selgers eierskifteselskap.
 
Dersom du ønsker en ekstern og uavhengig vurdering av om du har en sak å gå videre med – eller dersom du ikke er helt fornøyd med bistanden du får gjennom boligkjøperforsikringen din – oppfordrer vi deg til å ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering.

Vil du lese mer om denne saken, kan du trykke på lenken nedenfor for å komme til artikkelen til Dinside.no:
 
https://www.dinside.no/bolig/ble-avvist-av-forsikringsselskapet---fikk-675000-med-egen-advokat/71452672?fbclid=IwAR1wIjKDLB139pPsIvJI3YOrp9l4OAJ4VGYhWF1C2i31J0hZ4ZCREGfzOIo
 

​Vårt kontor bistod et boligsameie på Romerike som stod i en konflikt med utbygger og selger av et boligsameie som varte i flere år.
Manglene gjaldt blant annet ferdigstillelse av utearealer, lekkasjer i kjeller og uriktige opplysninger om fellesutgifter i salgsdokumentasjonen.

​Konflikten oppstod allerede da styreleder i sameiet skulle overta fellesarealene. Det ble da protokollert hele fire tettskrevne sider med ulike feil og mangler. Styreleder instruerte følgelig megler om å tilbakeholde deler av salgssummen.
 
Utbygger hadde også inngått en avtale med et selskap som leverte brann- og innbruddsalarm, samt service og vedlikehold for dette. Da sameiet mottok sin første faktura fra dette selskapet, reagerte de med sjokk og vantro. Det viste seg at beløpet var flere hundre prosent høyere enn hva de var blitt forespeilet. Det ville ikke være mulig å betjene en slik avtale uten en massiv økning av fellesutgiftene.
En utbygger kan inngå slike avtaler på sameiets vegne før sameiet blir stiftet, men i dette tilfellet anså sameiet avtalen som grovt urimelig og bestred denne.
 
Dette førte til at alarmselskapet saksøkte sameiet. Vi førte saken og fikk rettens medhold i at avtalen var så urimelig at den måtte revideres etter avtalovens § 36. Alarmselskapet fikk dermed redusert kravet sitt med totalt 1,5 millioner kroner.
Under rettssaken møtte et vitne fra regnskapsavdelingen som satt opp budsjettet på oppdrag fra utbygger. Hun kunne fortelle at utbygger hadde instruert henne om å føre opp for lave tall i budsjettet. Dette fastholdt utbygger selv etter at regnskapsføreren konfronterte dem med avtalen de hadde inngått med alarmsystemet og påpekte at tallene var beviselig uriktige.
Videre kom det frem at årsaken til at alarmselskapet hadde tatt en så ekstremt høy pris i serviceavtalen var at selve kostnaden for å levere utstyret var «bakt inn» i de månedlige utgiftene. Utbygger hadde med andre ord markedsført bygget med innbruddsalarm, uten å betale for dette. I stedet ble kostnaden veltet over på sameiet gjennom en dertil overpriset serviceavtale.
Det kom også frem under sakens gang at utbygger hadde blitt saksøkt for dette tidligere, etter å ha inngått en lignende avtale med samme alarmselskap på vegne av et annet sameie i distriktet.
 
Tross jevnlige purringer opplevde ikke sameiet at utbygger prioriterte utbedringer eller ferdigstillelse av prosjektet. Etter hvert opplevde de også at utbygger oppførte et nytt bygg på nabotomten på feil side av tomtegrensen. Til alt overmål satt utbygger også ut en rekke store søppelcontainere på sameiets eiendom uten tillatelse.
Etter trusler om saksanlegg med krav om stans i byggearbeidene, ble containerne fjernet og byggeprosjektet på nabotomten omprosjektert slik at det ble flyttet til riktig side av tomtegrensen.
 
Til slutt så ikke sameiet noen annen løsning enn å saksøke utbygger. Siste arbeidsdag før rettssaken skulle starte opp inngikk imidlertid partene et forlik som innebar at utbygger betaler et kontantbeløp på 1,9 millioner kroner til sameiet. Videre påtok de seg å utbedre (nær sagt) samtlige feil og mangler de var blitt saksøkt for. Arbeidet skal vurderes av en ekstern sakkyndig som må godkjenne utførelsen. Gjør han ikke det skal utbygger betale prisavslag fastsatt etter den sakkyndiges vurdering.
Disse utbedringsarbeidene er estimert å koste opp mot kr. 3 650 000,-.
 
Totalt innebar prosessen at sameiet mottok reduksjon av betalingsforpliktelse samt erstatning på totalt kr. 3 400 000,- og utbedringsarbeider til omtrent samme verdi. Det vil si at sameiet blir tilført samlede ytelser til en verdi av cirka 7 millioner kroner.
 
Saken viser at også ved kjøp av helt nye bygg kan det oppstå konflikter der det er viktig å engasjere spesialiserte advokater.
Mange sameier har tegnet egne forsikringer med rettshjelpsdekninger.
Trenger ditt sameie eller borettslag bistand – ta i så fall gjerne kontakt for en gratis innledende vurdering (inntil 30 minutter).
 
 

​I denne saken viste det seg at innboforsikringen dekket de innvendige skadene etter lekkasjene. Borettslaget tok så regningen for skifte av så vel ytter- og innertak; men dette hadde ikke Helps advokat vurdert. Disse skadene ble estimert til rundt 200 000 kroner.
 
Det står å lese i vilkårene til Help at «[f]orsikringen dekker ikke krav mot andre enn boligselgeren eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Krav mot tidligere salgsledd dekkes ikke.»
Dette kan i mange saker påføre boligkjøperne store tap, ved at man da ikke får bistand med å fremme krav mot takstmenn, eiendomsmeglere, borettslag, sameier, håndverkere eller andre som kan tenkes å ha et ansvar for forskjellige feil og mangler. Dette er det viktig at boligkjøpere er seg bevisst ved tegning av boligkjøperforsikringen.
 
Det ble så gjennomført rettsmekling, uten at partene kom til enighet. Da saken nærmet seg hovedforhandling, var det imidlertid bevegelse å spore og Protector økte forlikstilbudet sitt til kr. 365 000,- hvilket ble akseptert av boligkjøperne.
 
Help betalte advokatregningen med kr. 1040,- eks. mva. per time. I tillegg ble det resterende (i det alt vesentlige) dekket av boligkjøpers innboforsikring. Resultatet ble at boligkjøperne gikk fra totalt avslag til å motta utbedringer og prisavslag på totalt (ca.) 565 000,- kroner.
 
Føler du også at du ikke får den hjelpen du trenger etter å ha fått tildelt en advokat gjennom boligkjøperforsikringen din? Ta i så fall gjerne kontakt for en gratis, innledende vurdering (inntil 30 minutter). 

​Klientene reagerte i stedet med skepsis og kontaktet oss for bistand. Vi overtok saken og rådet klientene til å sende inn en ny takstmann for å foreta grundigere vurderinger. Da ny takstraport forelå økte Protector (selgers forsikringsselskap) umiddelbart tilbudet sitt til litt over 900 000 kroner.
Dette var fortsatt langt under det beløpet vi mente klientene hadde krav på, så det ble reist sak for tingretten. Vi krevde da å få utbetalt beløpet Protector erkjente å minst være skyldig i saken, noe Protector etterkom. De valgte derfor å utbetale 935 000 kroner som et foreløpig oppgjør.
 
Retten valgte så å oppnevne egne takstmenn og det ble avholdt rettsmekling etter at deres rapporter forelå. Under rettsmeklingen økte Protector tilbudet sitt til 1 525 000 kroner - det samme beløpet de rettsoppnevnte la til grunn.
Ettersom det var stor usikker knyttet til skadeomfanget, særlig for taket og bad, kom vi ikke til enighet i rettsmeklingen. I stedet brukte klientene pengene Protector hadde utbetalt på forskudd og startet utbedring av tak og bad. Det ble da raskt avdekket at deres takstmann hadde rett i sine vurderinger, og den rettsoppnevnte byggtakstmannen doblet følgelig estimatene sine for disse postene.
Det ble så avholdt et nytt rettsmeklingsmøte der partene ble enige om at klientene våre skulle motta kr. 2 475 000,- for alle bygningsmessige feil og mangler.
 
Men det stopper ikke der. I rapportene og korrespondansen fra Help ble det nevnt at det var påvist sølvkre i boligen. Help hadde imidlertid ikke engasjert skadedyrsspesialister for å undersøke hvorvidt det var faktisk var snakk om sølvkre eller om dette kunne være skjeggkre. Vi rådet derfor klientene til å engasjere en spesialist for å få dette undersøkt. Det viste seg da at «sølvkreene» faktisk var skjeggkre – hvilket er langt mer alvorlig.
Protector aksepterte imidlertid ikke å dekke noe av utgiftene forbundet med skjeggkre. Denne delen av saken gikk derfor til retten, der klientene ble tilkjent ytterligere kr. 408 750,- i prisavslag.
Totalt fikk klientene våre da kr. 2 883 750,- i prisavslag. Nærmere seks ganger mer enn det opprinnelige forlikstilbudet de fikk før advokatbyttet.
 
Sitter du også igjen med en følelse av å ikke ha fått det du har betalt for, etter kjøp av bolig? Har du fått et avslag fra selgers forsikringsselskap som du slett ikke er enig i? Ta i så fall gjerne kontakt for en gratis, innledende vurdering.

Advokaten hos Claims Link ville i utgangspunktet ikke kommentere de grundige takstrapportene innhentet av boligkjøper, men ville i stedet sende inn egne takstmenn fra et av firmaene som jevnlig leverer rapporter for selskapet. Fremfor å kontakte oss og be om aksept til dette, fikk de takstmannen til å kontakte boligkjøperen direkte. Boligkjøper la da til grunn at dette var avklart med advokat Møller og slapp selskapets takstmann inn i boligen.
 
Da advokat Møller fikk høre dette, kontaktet han advokaten hos Claims Link og ga klar beskjed om at dersom deres takstmann utformet rapport i saken, ville hun bli klaget inn til advokatforeningen for brudd på det etiske regelverket. Tilsvarende ble takstmannen underrettet om at han også ville bli klaget inn til reklamasjonsnemnda for takstmenn hvis han skrev noen rapport i saken.
 
Dette førte til at selskapet i stedet valgte å erkjenne ansvar og tilby et forlik.
Advokat Møller avslo tilbudet på vegne av boligkjøper og minnet om at selskapet etter forsikringsavtaleloven
​§ 8-2 har en plikt til å utbetale det beløpet de innrømmer å være skyldig. Etter en del diskusjon omkring dette, aksepterte selskapet å utbetale 565 000 kroner uten at dette var å anse som et endelig forlik i saken.
 
Boligkjøperen brukte så disse midlene for å utbedre så mye av boligen som mulig. Han prioriterte da de manglene der det var uklart hvor store utbedringskostnadene ville bli, for å få denne uklarheten ryddet av veien.
Da det ble klart at beløpet Claims Link hadde erkjent ansvar for ikke var tilstrekkelig, ble det så utbetalt ytterligere 312 000 kroner, slik at saken kunne bli endelig avsluttet.
 
Totalt mottok altså boligkjøperen følgelig 877 000 kroner.  
 
Sitter du også igjen med en følelse av å ikke ha fått det du har betalt for, etter kjøp av bolig? Har du fått et avslag fra selgers forsikringsselskap som du slett ikke er enig i? Ta i så fall gjerne kontakt for en gratis, innledende vurdering.

​Etter å ha tatt saken inn for retten, aksepterte eierskifteforsikringsselskapet til selger (Claims Link) å utbedre en rekke mangler ved boligen. De bestred imidlertid ansvar for de resterende forholdene, så som mangler ved drenering, at tomten som skulle følge med boligen ikke var seksjonert m.m.
Selv om Claims Link selv valgte et lokalt firma for å gjennomføre utbedringene, viste kostnadene seg å bli omtrent dobbelt så høye som deres egen takstmann hadde estimert.
 
Nedre Romerike tingrett tilkjente boligkjøperne prisavslag og erstatning på kr. 345 000,- samt betydelige forsinkelsesrenter. Av dommen fremkommer det at retten for disse forholdene valgte å legge klart mest vekt på takstmannen engasjert av boligkjøper, da hans estimater hadde vist seg å stemme svært godt for forholdene som allerede var blitt utbedret. Dette i skarp kontrast til rapportene innhentet av Claims Link. Advokat Møller beskrev disse rapportene som rene bestillingsverk innhentet fra en takstmann som lever av å bagatellisere skadeomfang og utbedringskostnader på vegne av selskapet.
 
Klientene valgte så å anke over forholdene de ikke fikk medhold i. Partene møttes så i rettsmekling etter at saken ble tatt inn til behandling av Eidsivating lagmannsrett. Claimks Link valgte da å inngå et forlik som innebar at de utbetalte ytterligere 450 000 kroner i prisavslag.
 
Totalt mottok boligkjøperne totalt over 1,5 millioner kroner i utbedringer, prisavslag og erstatning. I tillegg kom forsinkelsesrenter. Kjøpesummen for boligen var 2,55 millioner.
 
Har du også opplevd motgang fra Claims Link etter å ha fremsatt et velbegrunnet krav? Ta i så fall gjerne kontakt for en gratis innledende vurdering.

Advokat Møller bistod en boligkjøper i Oslo som fikk erstatning fra DnB Eiendom, etter at en av selskapets eiendomsmeglere ble dømt for brudd på eiendomsmeglerloven.
​

Saken gjaldt krav om erstatning fra en boligkjøper mot DnB Eiendom etter kjøp av en borettslagsleilighet i Oslo. Megleren fra DnB ble i reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester dømt for ikke å ha gitt tilstrekkelige opplysninger om et større byggeprosjekt på borettslagets tomt.
 
Megleren hadde i prospektet inntatt en meglerpakke der det blant annet ble opplyst om «mulig utbygging i bakgården» med dertil opptak av byggelån. Videre ble det i selve prospektet nevnt at det var fremmet forslag om «bestilling av oppstartsmøte – Boligbygg».
 
Det fremgikk derimot ikke av salgsdokumentene at det allerede var vedtatt at det skulle bygges et nybygg på tre etasjer på borettslagets tomt. Reklamasjonsnemnda konkluderte med at dette var et klart brudd på meglers opplysningsplikt og konkluderte med at DnB Eiendom derfor var erstatningsansvarlige for det tapet dette måtte ha medført for boligkjøperen.
 
Etter å ha vunnet frem i nemnda, tok advokat Møller derfor kontakt med DnB for å forhandle om korrekt erstatningsbeløp. Det ble også fremlagt en takstrapport innhentet av boligkjøperen der verditapet på leiligheten hennes ble vurdert.
 
Den utrolige tilbakemeldingen fra DnB var at de ikke ville tilby boligkjøperen en eneste krone, da de hevdet det ikke ville få noen som helst betydning for boligens verdi at det var vedtatt å bygge en boligblokk i bakgården, med alt hva det medfører av støy, fortetning m.m.
 
Først etter at stevning ble tatt ut, var selskapet villig til å sette seg ved forhandlingsbordet. Tallene som ble presentert ble imidlertid oppfattet som useriøst lave, og først på saksforberedelsens siste dag la DnB frem en takstrapport som støttet standpunktet de på forhånd hadde bestemt seg for å innta.
 
Under rettssaken møtte en representant fra borettslaget og innrømmet at det var stor økonomisk usikkerhet knyttet til prosjektet. Det ble det også i krysseksaminasjonen av DnBs takstmann påvist det vi oppfatter som klare og åpenbare feil og mangler ved hans vurdering.
DnB valgte derfor – etter klare signaler fra retten – å endelig tilby boligkjøperen erstatning på et nivå hun kunne leve med.
 
Vi tillater oss å bemerke at vi oppfatter DnBs opptreden i denne saken som svært kritikkverdig og arrogant.
Har du også opplevd at eiendomsmegleren «glemte» å gi deg viktige opplysninger ved boligkjøp? Ta i så fall kontakt for en gratis innledende vurdering.

​På bakgrunn av denne rapporten konkluderte Protector med at vår ikke hadde krav på utbetaling fra selskapet. Advokat Møller klagde så inn takstmannen til reklamasjonsnemnda for takstmenn, og fikk enstemmig medhold i at fremgangsmåten hans representerte brudd på god takstmannskikk.

Protectors takstmann forsvarte seg med at dokumentet var ment som et pristilbud han laget som håndverker, og ikke som takstmann. Derfor mente han at de etiske reglene han som medlem av Norges taksteringsforbund er forpliktet til å følge, ikke gjaldt for ham i denne saken.
Dette var nemnda slett ikke enige i. De skriver følgende i sitt vedtak:

«Selv om dokumentet innledningsvis er betegnet som et "Pristilbud", inneholder det beskrivelser og vurderinger og har innholdsmessig store likheter med en skaderapport. Av den grunn og fordi NTFs logo er benyttet, finner nemnda det klart at NTFs etiske retningslinjer kommer til anvendelse.

Ved ordinær skadetaksering skal det normalt ikke utarbeides pristilbud hvor takstmannen er utførende håndverker.»

Videre uttalte nemnda at Protectors takstmann opptrådte i strid med god takstmannskikk ved å utarbeide dokumentet uten at det ble foretatt befaring. Dette gjelder selv om det fremgår av dokumentet at befaring ikke var gjennomført.

Saken viser at det kan være lurt å stille seg kritisk til dokumentasjon utarbeidet av motparten. Føler du deg overkjørt av eierskifteselskapene og deres takstmenn? Ta kontakt med oss!