Det er en rekke formkrav som skal oppfylles for reklamasjon ved kjøp av eiendom. Det viktigste er at du kan påvise kontraktbrudd som forsinkelse eller mangel på eiendommen, og ikke minst du reklamerer innen fristen går ut.
Advokatfirmaet Møller har ført mange saker med reklamasjon ved kjøp av eiendom. Dette er noen av de viktigste tingene du bør kjenne til dersom du tenker på å reklamere.
Reklamere på skjulte mangler eller feil
Utgangspunktet for en reklamasjon er at du oppdager mangler eller feil ved eiendommen etter at du har overtatt den. Av og til er det betydelige ting som muggsopp eller skadedyr. Andre ganger kan det være forhold som er lettere å fikse.
Det er selvfølgelig alltid et eller annet med en brukt bolig. Skal det kvalifisere til mangel, må det være noe du hadde god grunn til å regne med var i orden, ut fra boligtype, alder og slik boligen ellers fremstår.
Avhendingslova setter en grense på 10 000 kroner som du må regne med å dekke selv for utbedring av eventuelle mangler. Dersom det er tydelig at det overskrider dette beløpet, kan du rette krav mot selger.
Om selgers opplysningsplikt
Hva kjøper forventer av en bolig er selvfølgelig nøye knyttet til den informasjonen selger har gitt; hva han har sagt eller hva som fremkommer i salgsdokumentene. Det gjelder også hva som er lagt fram av selgers representant, som regel en eiendomsmegler.
Har selger gitt feil informasjon, er ansvaret ganske klart på selgersiden.
Et annet problem er at selger kan tilbakeholde viktige opplysninger han burde forstå har betydning for den prisen kjøper er villig til å gi. Her kan det ofte bli et problem å stadfeste hva selger egentlig visste. Nye regler fordrer imidlertid at det utarbeides en grundig tilstandsrapport, og selger skal fylle ut et egenerklæringsskjema hvor han krysser av for ting han kjenner til og det han er ukjent med.
Les også: Erstatningskrav mot megler
Selger kan ikke ta generelt salgsforbehold
For å unngå reklamasjon ved salg av bolig var det tidligere vanlig å ha en såkalt «solgt som den er» klausul i kjøpekontraktene. Det var en ganske vid ansvarsfraskrivelse som gjaldt eiendommen i sin helhet.
Denne muligheten forsvant ved en lovendring som trådte i kraft i januar 2022. Den er likevel gyldig for boligkjøp som fant sted før dette tidspunktet.
Selger kan fortsatt ta spesifikke forhold, som for eksempel at det har vært antydning til lekkasjer men at det ikke har blitt undersøkt ytterligere. Da blir det en risiko som kjøper må ta i betraktning når han legger inn budet.
Slik reklamerer du på kjøp av bolig
Når du har stadfestet en mangel, bør du rette en skriftlig klage til selger. Behold en kopi til eget bruk som en bekreftelse på at du har reklamert.
Har selger en boligselgerforsikring, vil det være forsikringsselskapet som behandler reklamasjonen.
Det er ikke nødvendig at du utreder mangelen eller lager et prisoverslag på utbedring før du klager. Det viktigste er at selger får beskjed på et så tidlig tidspunkt som mulig. Går det mer enn to måneder fra du oppdager mangelen kan du risikere å miste retten til å reklamere.
Får du avslag av selgers forsikringsselskap, kan du klage avgjørelsen inn til Finansklagenemnda. Dersom selger ikke har en slik forsikring, og dere ikke klarer å komme til en overenskomst, er det mulig å ta saken inn for rettsapparatet. Det betyr i første omgang Forliksrådet. Enkelte reklamasjonssaker kan også gå hele veien til Høyesterett.
Bruk av advokat til reklamasjon på eiendomskjøp
Det er ikke uvanlig med komplikasjoner etter kjøp av eiendom eller bolig. Små ting bør kunne ordne seg, men det kan også være store summer involvert.
Kjøper kan gjøre ulike beføyelser overfor selger, som prisavslag, erstatning eller til og med heving av hele avtalen. Herunder er det ulike metoder for beregninger, samt avveininger av hva som er selgers ansvar eller kjøpers ansvar.
Dersom det er forsikringsselskapet som fører saken for selger, kan de avvise saken hvis de finner tvil om du vinner fram i retten. De kan også prøve å presse fram et forlik du kanskje ikke er tjent med.
Med en advokat på din side er du tryggere på å sikre dine rettigheter.
Advokatfirmaet Møller har reklamert på mange boligkjøp i mange saker. Vi kjenner hele rutinen fra stadfestelse fra mangel, behovet for tekniske rapporter som understøtter det, vurderinger og beregninger av krav som skal rettes mot selger. Vi kan rådgi deg overfor forslag til forlik fra forsikringsselskapet og vi kan prosedere saken for domstolen.
Kontakt oss i dag – tlf. 940 80 111 – og vi kan se hva vi kan gjøre i din sak. Du kan også sende oss en epost eller bruke kontaktskjemaet.
Kilder:
- Bergsåker, Trygve. Kjøp av fast eiendom: med kommentar til avhendingsloven. Norges eiendomsmeglerforbund 2013 5. utgave.
- Forbrukerrådet
Vanlige spørsmål
Hvordan formulere en reklamasjon ved kjøp av fast eiendom?
I en reklamasjon bør du beskrive problemet så godt som mulig, og legge vekt på hvilke ulemper det medfører for deg. Dersom det er en mangel som trenger nærmere utredning, kan du også nevne det. Det er ikke nødvendig å spesifisere et krav, men nevn at det kan komme etter nærmere klargjøring.
Hva klager boligkjøpere på?
Det er særlig skjulte feil og mangler som de oppdager etter at de har flyttet inn i boligen. Det kan være vannlekkasjer, muggsopp, skadedyr, drenering, konstruksjonsfeil eller feil oppgivelse av areal.
Hvor lenge kan man klage på boligkjøp?
Den absolutte maksgrense er fem år. Det er imidlertid også viktig at du reklamerer med en gang du oppdager feilen. Går det mer enn to måneder kan du miste retten til reklamasjon.
Kan forsikringen dekke reklamasjon ved kjøp av bolig?
Ja. Både Innboforsikringen og boligkjøperforsikringen gir adgang til å få dekket advokatutgifter og eventuelle andre omkostninger ved reklamasjon.
