En ny forskrift om hvordan tilstandsrapporter ved salg av bolig skal se ut trådte i kraft i januar 2022. Hva betyr den for deg og meg som vil kjøpe bolig? Gjør den det lettere, eller skaper den nye problemer?
Her kommer det en gjennomgang av de viktigste punktene i forskriften, hvilke krav den stiller til den bygningssakkyndige som vurderer boligen (takstmannen), hva du du bør se etter når du leser rapporten, og i hvilken grad du kan stille den sakkyndige til ansvar hvis det viser seg i ettertid at rapporten ikke holder mål.
Hvorfor vi trengte en forskrift om tilstandsrapporter
Den direkte foranledningen til forskriften om tilstandsrapporter var en endring i avhendingsloven, som gjorde at det ikke lenger er mulig å selge boligen “som den er”.
Det betydde at selger ikke lenger i samme grad kunne fri seg fra ansvar for mangler han ikke kjente til (eller lot som han ikke kjente til).
Det ble dermed nesten like nødvendig for selger som for kjøper å avdekke eventuelle feil før salget. Løsningen ble en mer omfattende og mer standardisert tilstandsrapport enn hva som tidligere hadde vært vanlig.
Det kjøper kan lese i tilstandsrapporten, kan han ikke påberope seg som mangel i etterkant.
Myndighetenes håp var at grundige tilstandsrapporter ville senke konfliktnivået mellom kjøper og selger.
Tilstandsbeskrivelse i klarspråk
En viktig forutsetning for at kjøper skal få god orientering om boligens tilstand, er at han forstår det som er skrevet i tilstandsrapporten.
Forskriftens § 1-4 lyder således:
“Den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte”.
Tekniske beskrivelser kan ofte inneholde en fagsjargong som kan virke utilgjengelig for alminnelige boligkjøpere. Dersom dette krydres ytterligere med dårlig språk, vil den gode intensjonen med omstendelige tilstandsrapporter ikke komme til sin rett.
Konsekvensen kan bli at boligkjøper kan kreve erstatning fra takstmannen dersom en mangel og konsekvensene av den blir formidlet på en uforståelig måte.
En standardisering av rapportene
En annen følge av forskriften er at alle rapporter skal dekke de samme forholdene. Det er gunstig for en boligkjøper som går på visninger, og skal sammenligne relevante objekter.
Han kan da gå fra punkt til punkt ved å lese vurderinger av hver bygningsdel, dens tilstand, utbedringsbehov og mulige kostnader i forbindelse med dette.
Det er imidlertid ikke utarbeidet noe obligatorisk skjema som skal brukes av samtlige takstmenn. Det vil derfor være forskjeller i utseende på tilstandsrapportene. Det som er beskrevet i forskriften er hva rapporten som et minimum bør inneholde.
Hva som skal beskrives i henhold til ny forskrift om tilstandsrapport
Kravene til bygningssakyndiges undersøkelse er ramset opp i hele 23 paragrafer med underpunkter i forskriftens kapittel to.
Spesielt stor vekt er det lagt på problemområder som våtrom, drenering, forekomster av sopp eller råte, taklekkasje og skader på rom under terreng.
Forskriften stiller større krav til undersøkelser av boligen enn det som var vanlig tidligere. Det holder ikke lenger med en visuell besiktigelse. Den sakkyndige må flytte på inventar der det er nødvendig for å komme til, han skal bore hull eller stikke i treverk for å avdekke svakheter og foreta målinger der det er mulig.
Klassifikasjonssystemet med vurdering fra 0-3 opprettholdes. Er en bygningsdel angitt med tallene 2 eller 3 betyr det at det er et utbedringsbehov som kjøper bør ta i betraktning når han legger inn budet sitt.
Er det derimot angitt tilstandsgrad 0 (nye bygningsdeler) eller tilstandsgrad 1 har boligkjøper krav på en bygningsdel uten utbedringsbehov i rimelig lang fremtid.
Nytt med forskriften er imidlertid at sakkyndige også skal angi årsaken til den reduserte tilstanden, hvilke konsekvenser det har og et anslag på hvor mye det vil koste å utbedre det.
Kvalifiseringskrav til bygningssakkyndige (takstmenn)
Like iøynefallende som hva som står i forskriften, er hva de valgte å ikke skrive noe om.
I det opprinnelige forslaget sto det nemlig et helt kapittel om utdanningskrav og autorisasjon av bygningssakkyndige. Det kom ikke med i den endelige forskriften.
Det betyr altså at det ikke er noe offentlig krav til bygningssakyndiges kompetanse. Bransjeorganisasjonen Norsk Takst har imidlertid en sertifiseringsordning.
Etter vår oppfatning er dette en vesentlig svakhet ved tilstandsrapportene som blir utarbeidet. Når personen som skal vurdere tilstanden på boligen du vurderer å kjøpe ikke nødvendigvis har kompetansen som skal til, vil det fortsatt være store feilmarginer.
Argumentasjonen for å utelate dette kravet, var at prisen på tilstandsrapportene vil bli uforholdsmessig høye med et slikt utdanningskrav.
Advokathjelp ved feil fra takstmann
Bedre tilstandsrapporter vil langt på vei bedre situasjonen for mange kjøpere, men dessverre ikke løse alle problemer.
Bygningssakkyndige vil fortsatt overse feil og mangler de burde ha oppdaget. Ikke minst fordi det fremdeles ikke er et obligatorisk utdanningsløp for et såpass krevende yrke. Med den nye forskriften kan de også stilles ansvarlige dersom de ikke uttrykker manglene på en måte som er forståelig for den jevne boligkjøper.
Det krever imidlertid øvelse og god innsikt i tidligere rettsavgjørelser for å se når bygningssakkyndige kan ansvarliggjøres og bli erstatningsansvarlige for en tilstandsrapport. Det er her spesialiserte eiendomsrettsadvokater kommer inn i bildet.
Advokatfirmaet Møller har tidligere fått gjennomslag for erstatningskrav mot takstmann. Ta kontakt med oss på denne siden dersom du har et problem med tilstandsrapporten eller andre sider ved ditt boligkjøp. Advokatomkostninger i slike saker kan dekkes av innboforsikringen.
Vanlige spørsmål
Hvilke regler gjelder for utarbeidelse av en tilstandsrapport?
Reglene for utarbeidelse av tilstandsrapport ved salg av bolig er nedtegnet i forskriftene til avhendingslova, og trådte i kraft fra januar 2022. Forskriften stiller krav til mer omstendelige og mer ensartede rapporter, samt klarere språk enn det som tidligere var praksis.
Hva står det i forskriften om ¨Tryggere bolighandel¨?
Forskriften nevner alle deler og installasjoner av boligen som skal beskrives i en tilstandsrapport. Der boligen ikke holder godkjent standard skal det også angis årsaken og konsekvens, samt et anslag på utbedringskostnader.
Kan boligen selges som den er?
Nei. Boliger kan ikke lenger selges ¨som de er¨ etter en lovendring som trådte i kraft i januar 2022. I stedet kan selger tilby kjøper en tilstandsrapport som er en grundigere gjennomgang av boligens tilstand enn en vanlig takst. Feil og mangler som er nevnt i tilstandsrapporten kan kjøper ikke kreve erstatning for.
Hvilke utdanningskrav er det for å bli bygningssakkyndig eller takstmann?
Det er ingen krav om utdanning for å bli bygningssakkyndig eller takstmann. I prinsippet kan derfor hvem som helst kalle seg det. Bransjeorganisasjonen Norsk Takst har imidlertid en sertifiseringsordning.
Kilder
Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) – Lovdata
Høringsnotat-om-forskrift-til-avhendingslova-og-endringer-i-avhendingslova (regjeringen.no)
Huseiernes høringsuttalelse til forskrift til avhendingslova – tryggere bolighandel
