I 2021 inngikk vår klient avtale om kjøp av en toroms borettslagsleilighet under oppføring i Lørenskog. Samlet kjøpesum inkludert fellesgjeld og parkeringsplass utgjorde om lag kr. 4 640 000,-.
Bakgrunnen for kjøpet var -i følge vår klient – at en mellommann som opptrådte som rådgiver hadde overtalt henne til å kjøpe boligen. Vår klient skal ha blitt fortalt at det var liten risiko forbundet med kjøpet og at mellommannen ville sikre henne finansering.
Da det nærmet seg overtakelse fikk imidlertid ikke vår klient lenger kontakt med mellommannen. Hun klarte ikke selv å skaffe finansering og boligen ble solgt på nytt, til en langt lavere pris. Differansen, samt omkostningene forbundet med dekningssalget, krevde utbygger dekket av vår klient.
Det ble underveis i prosessen avdekket at utbygger hadde solgt usedvanlig mange boliger til kjøpere som ikke hadde økonomiske forutsetninger for å overta boligene ved ferdigstillelse. Svært mange av disse hadde mottatt «bistand» fra den samme mellommannen.
Det ble videre avdekket at nær sagt samtlige boliger ble satt ned i pris svært hyppig – gjerne hver uke. Flere av disse boligene ble kjøpt av spekulanter som kort tid senere videresolgte disse med god profitt.
Vårt kontor avdekket at også denne aktuelle boligen var blitt videresolgt med stor profitt kort tid etter dekningssalget.
Retten fant at de hyppige og forutsigbare prisnedsettelsene var egnet til å forsterke kjøpernes avventende holdning og bidro til et lavere prisnivå enn det som ellers kunne vært oppnådd. Som følge av dette konkluderte retten med at utbygger ikke hadde overholdt sin plikt til å begrense det økonomiske tapet.
Som følge av bruddet på tapsbegrensningsplikten satte retten skjønnsmessig erstatningskravet for prisdifferansen ned fra kr 965 000 til kr 400 000. I tillegg ble utbygger tilkjent erstatning for lidt tap til megler, renter m.m.
Retten la videre til grunn at mellommannen systematisk kontaktet personer med begrensede norskkunnskaper og svak økonomi, tilbød bistand mot betaling, fylte ut bud- og finansieringsskjemaer med opplysninger som ikke samsvarte med kjøpernes reelle økonomi, og presenterte kjøpene som risikofrie investeringer. Vårt kontor kom i kontakt med et betydelig antall vitner som fremla dokumentasjon og avga forklaring i retten som underbygde dette.
Retten la til grunn at mellommannen var kjent med vår klients økonomiske situasjon og måtte forstå at hun ikke hadde forutsetninger for å gjennomføre kjøpet. Likevel tilskyndet mellommannen vår klient til å inngå avtalen på uriktige eller sterkt misvisende forutsetninger, blant annet om finansiering og muligheten for utleie i borettslag.
Retten vektla dessuten at mellommannen tidligere måtte ha vært kjent med konsekvensene av å gi uriktige opplysninger i finansieringsplaner, da hun selv hadde jobbet som eiendomsmegler. Her la retten vekt på dokumentasjon fremskaffet fra vårt kontor som viste at mellommannen måtte avslutte sitt arbeidsforhold hos et eiendomsmeglerforetak nettopp på grunn av slike forhold.
Retten dømte følgelig mellommannen til å betale totalt 650 000 kroner til vår klient. Blir dommen stående og oppfylt, innebærer dette at vår klient kun må betale en mindre brøkdel av det millionkravet hun ble avkrevet fra utbygger. Resten må mellommannen og utbygger selv dekke.
Dommen illustrerer flere viktige poenger for aktører i nyboligmarkedet.
For det første viser saken at tapsbegrensningsplikten er reell og kan slå hardt ut for utbyggere som velger en aggressiv og mekanisk prisnedtrapning ved dekningssalg. Retten stiller strengere krav til salgsstrategien i et fallende marked, og vil se hen til om oppnådd pris faktisk reflekterer markedsverdi. Dokumentasjon på at spekulanter har kjøpt opp leiligheter og videresolgt med umiddelbar fortjeneste, ble tillagt avgjørende vekt.
For det andre er dommen et tydelig signal om at mellommenn som utnytter sårbare kjøpere med begrensede norskkunnskaper og svak økonomi, kan holdes personlig ansvarlig for de tap som oppstår. Det systematiske mønsteret som fremkom gjennom vitneforklaringene – med kontantbetalinger, uriktige finansieringsplaner og tomme forsikringer om risikofri gevinst – ble funnet å utgjøre grov uaktsomhet.
Dommen er i skrivende stund ikke rettskraftig.
Dersom du har kjøpt bolig med mangler og ønsker bistand oppfordres du til å ta kontakt med vårt kontor. Du får da inntil 30 minutter gratis vurdering fra en av våre advokater/advokatfullmektiger som er spesialisert på tvistesaker etter omsetning av fast eiendom.