Du kan kreve erstatning av eiendomsmegler dersom du har tapt penger ved kjøp eller salg av bolig, og megler kan bebreides for det. Dette er reglene du bør kjenne til deg hvis du ønsker å fremme krav.
Alminnelige vilkår for erstatning
Forutsetningen for å kreve erstatning ved eiendomskjøp er at det påvises et økonomisk tap. Det må videre være et ansvarsgrunnlag som utløser erstatning. Ansvarsgrunnlaget kan følge direkte av loven, eller det kan refereres til en forsettlig eller uaktsom handling.
For eiendomsmeglere er det stadfestet et såkalt profesjonsansvar. Det betyr at de kan bli erstatningsansvarlige dersom de ikke oppfyller de kravene loven og bransjen stiller til seg selv. Dette betegnes gjerne som «god meglerskikk”.
Til slutt må det være en årsakssammenheng mellom eiendomsmeglers forsømmelse av sitt ansvar og det økonomiske tapet.
Hva slags feil kan gi erstatning?
Eiendomsmegler skal bistå både selger og kjøper. Selger ønsker høyest mulig pris, og kjøper så presis og dekkende informasjon om boligen som mulig. Megler kan altså ikke holde tilbake informasjon som kan ha betydning for prisen kjøper er villig til å gi.
De aller fleste klagesaker mot megler dreier seg om brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten. Dersom viktige opplysninger viser seg å være feilaktige eller utelatte, kan kjøper kreve erstatning for utbedring eller lavere pris ved videresalg av eiendommen.
Slurv og generelt dårlig oppfølging kommer også høyt opp på listen. Hvis megler ikke anstrenger seg, vil salget trekke ut eller man får en dårligere pris på boligen. Selger kan i slike tilfeller kreve reduksjon eller bortfall av salæret.
Erstatningskravet skritt for skritt
Når du oppdager feil eller mangler, bør du umiddelbart samle dokumentasjon som underbygger dette. Salgsoppgaver, kjøpekontrakter og eposter til og fra megler bekrefter de opplysningene som faktisk er gitt. Er det en mangel ved boligen det ikke var opplyst om, kan man sjekke ut utbedringskostnader for denne.
Dernest sender du en skriftlig henvendelse til selger og megler der du reklamerer over forholdet. Dette bør gjøres så fort som mulig, for ikke overskride frister eller at skaden forverrer seg før man får en løsning på problemet.
Fører ikke dette fram, har du mulighet til å få saken behandlet i Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
I siste instans kan du bringe saken inn for tingretten.
Hvordan formulere erstatningskravet
Allerede den første henvendelsen til eiendomsmegler bør være klart formulert. Aktuelle dokumenter bør legges ved. Klagen må av hensyn til datering sendes per post eller epost.
I klagen bør du gi megler en frist til å komme med tilbakemelding. Hvis ikke risikerer du at det drøyer ut. En rimelig tidsfrist er 14 dager.
Dersom megler ikke imøtekommer kravet ditt og eventuelle forhandlinger ikke fører frem kan du bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester
Reklamasjonsnemnda er et uavhengig klageorgan. Den består av en representant for eiendomsmeglerbransjen, en person fra Forbrukerrådet og en uavhengig leder som er en godt kvalifisert jurist. Dessuten er det et sekretariat som forbereder sakene, og kan ta direkte avgjørelser i det de anser som opplagte.
Det koster ingenting å få din klagesak vurdert. Behandlingen er skriftlig, så det er viktig at du samler og oversender all relevant dokumentasjon, inkludert ditt forsøk på å få til en løsning direkte med megler.
Nemnda vil utmåle et erstatningsbeløp dersom den mener det er grunnlag for dette. Bemerk at de ikke tar stilling til eventuelle tvister mellom kjøper og selger, eller partenes utgifter til advokatbistand.
Avgjørelsen i nemnda er ikke bindende. Det betyr at du kan ta den videre til rettssystemet. Eiendomsmeglerfirmaene og deres forsikringsselskaper vil som oftest akseptere resultatet av behandlingen. Et unntak er saker av spesiell prinsipiell interesse.
Behandling i domstolen
Du kan også ta saken til forliksrådet eller tingretten. Det gjelder uansett om den har vært behandlet i reklamasjonsnemnda eller ikke. Dersom den allerede er sendt til nemnda, må du vente til den er ferdigbehandlet der.
Behandling i tingretten vil ta lengre tid, og være mer kostnadskrevende enn i reklamasjonsnemnda.
En grunn til å ta den direkte til tingretten, er at du ønsker å fremme ditt erstatningskrav både overfor selger av boligen og eiendomsmegler samtidig. Disse hefter solidarisk for meglerens arbeid i saken.
Tingrettsdommen kan ankes videre til lagmannsretten, og i enkelte tilfeller helt opp til Høyesterett.
Advokathjelp for erstatning fra eiendomsmegler
Saker vedrørende kjøp og salg av eiendom gjelder ofte betydelige beløp. Motparten representeres i slike tilfeller av forsikringsselskaper, eiendomsmeglerselskaper eller advokater.
For å nå fram overfor disse, er det hensiktsmessig å selv søke advokatbistand. Har du rettshjelpforsikring, for eksempel som en del av innboforsikringen, kan du selv velge advokat og få dekket deler av utgiftene.
Advokatfirmaet Møller er et advokatfellesskap som i lengre tid har spesialisert seg på saker vedrørende kjøp og salg av eiendom. Hos oss får du en gratis og uforpliktende vurdering av din sak før du bestemmer deg for å gå videre med den.
Vanlige spørsmål
Har eiendomsmegler et erstatningsansvar?
Ja. Eiendomsmegler kan bli erstatningsansvarlig overfor både selger og kjøper dersom han ikke skjøtter sitt arbeid på en god måte, og du har blitt påført et økonomisk tap som følge av dette.
Hvordan kan jeg få erstatning fra eiendomsmegler?
Rett kravet først mot eiendomsmeglerfirmaet som har utført oppdraget. Fører det ikke frem, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Hva er Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester?
Det er en uavhengig institusjon som behandler klager på eiendomsmegler. De tar også stilling til erstatningskrav.
Kilder:
- Lov om eiendomsmegling
- Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester
- Simonsen, Lasse. Prisavslag og erstatning for mangler ved fast eiendom. Oslo, 2019.
