Du kjøper en bolig og i ettertid oppdager du feil i tilstandsrapporten, som vil koste deg dyrt å utbedre. Kan du kreve erstatning fra selger eller bygningssakkyndige? Svaret er ja, men det er en del forutsetninger som skal være på plass.
Hvilke krav stilles til tilstandsrapporten
En tilstandsrapport som legges ved en bolig som er til salgs. kan lettest sammenlignes med en varedeklarasjon. Det er her du får en detaljert beskrivelse av innholdet.
Hvis du vil kreve erstatning må det påvises feil eller viktige utelatelser i rapporten. I 2022 kom det en forskrift som i detalj ramser opp hva rapporten må inneholde. Denne forskriften er en lang rekke regler for alt som skal sjekkes og hvordan undersøkelsen skal utføres.
Med spesielt fokus på tak, loft, kjeller og våtrom skal alle rom og installasjoner tas i øyensyn. Det gjelder også det elektriske anlegget, varmeinstallasjoner, terrengforhold, lovlighetsmangler og oppmåling av arealet.
Forskriften fungerer utmerket som en sjekkliste for hvorvidt bygningssakkyndige har gjort jobben sin.
Hvem har ansvar for feil i tilstandsrapporten
Både selger og bygningssakkyndige er ansvarlig for det som står i tilstandsrapporten. Det er bygningssakkyndige som er den profesjonelle, og som selvfølgelig må stå for den jobben han har gjort. Selger er imidlertid også ansvarlig for all dokumentasjon som legges fram i forbindelse med salget, herunder tilstandsrapporten.
Det innebærer at kjøper kan kreve erstatning fra begge. Selger på sin side kan kreve regress fra bygningssakkyndige dersom han må betale erstatning til kjøper på grunn av feil eller mangler i tilstandsrapporten.
Det er imidlertid begrensninger for bygningssakkyndiges ansvar. Det er ikke absolutt alt som kan oppdages selv ved forskriftsmessig befaring. Det avgjørende her er om bygningssakkyndige har utført oppgaven i tråd med de normer som gjelder i bransjen, også kalt “god takstmannsskikk».
Bygningssakyndiges kompetanse er for eksempel begrenset når det kommer til det elektriske anlegget. Her vil undersøkelsen bestå i å sjekke når det sist ble ført tilsyn, og for øvrig en overfladisk vurdering.
Det har heller ingen hensikt å stille bygningssakkyndige til ansvar for bagateller. Forskriften gjør klart unntak for ubetydelige avvik.
Henvend deg først til den som har skrevet rapporten
Vanlig prosedyre i alle forhold hvor forbrukere klager, er først å sende en henvendelse til leverandøren av tjenesten. Det gjelder om du vil ta saken opp i Takstklagemnda, eller om du vil fremme erstatningskrav via rettslige kanaler.
Av hensyn til forfølgelse av saken og overholdelse av frister, er det nødvendig at dette skjer skriftlig og datert. Et rekommandert brev eller en epost til takseringsfirmaet gjør nytten.
Dette brevet fyller flere funksjoner. Kanskje er det allerede her mulig å få til en ordning med selskapet slik at det ikke blir nødvendig med ytterligere skritt.
Selve henvendelsen bør presisere punktene du vil klage på så godt som mulig, og be om en redegjørelse fra bygningssakkyndige.
Dersom bygningssakkyndige avviser eller bagatelliserer saken, vil begrunnelsen for dette være nyttig informasjon når du tar det videre til nemnda eller engasjerer en advokat.
Du behøver ikke å spesifisere et krav, men kan nevne at du vurderer det.
Beregning av økonomisk tap
For å kreve erstatning er det et vilkår at du kan dokumentere et økonomisk tap som en direkte følge av feilen som er gjort av bygningssakkyndige.
Den beste måten å dokumentere et slikt tap på, er å innhente et tilbud på utbedring av feilen. Hvor mye vil det for eksempel koste å fikse fuktskadene som burde vært oppdaget?
Det er imidlertid ikke alt som lar seg utbedre. Har bygningssakkyndige målt opp arealet feil, slik at boligen er mindre enn forutsatt, må man få en vurdering av hvilket verditap boligen har lidd som følge av dette.
I tilfeller der det ikke er aktuelt med utbedring, må man ta utgangspunkt i markedsverdien. Hvor mye mindre vil et nytt salg innbringe i forhold den prisen boligen ble kjøpt for?
Sende erstatningskrav
Kjøper kan sende sitt krav om erstatning til bygningssakkyndige, selger, eller begge. Som oftest er det de respektive forsikringsselskapene som ender opp med å ta stilling til det. Selgere har stadig oftere eierskifteforsikring eller boligselgerforsikring, og bygningssakkyndige har sin ansvarsforsikring.
Blir kravet avvist eller du får et mottilbud du ikke er fornøyd med, er det rettslige skritt som er det neste.
Du kan sende en klage til Takstklagenemnda, eventuelt kan saken tas inn til forliksrådet eller tingretten.
Rettslige skritt foretas ved å sende en forliksklage eller en stevning til tingretten. Saker som gjelder beløp over 200 000 kroner og hvor begge parter lar seg bistå av advokat, kan sendes direkte til domstolen.
Erstatningskrav via advokat
Motpartens forsikringsselskap vil ganske sikkert ikke gi noe ved dørene. Hvis de ser det minste grunnlag for å avvise kravet, vil de som regel nekte utbetaling.
Overfor slike motparter vil det være gunstig å ha noen som kan hjelpe deg med å gjendrive innsigelsene, og sørge for at du får den erstatningen du har rett på.
Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende konsultasjon om din sak. Vi sjekker også om du har en rettshjelpsforsikring som kan dekke videre advokatutgifter, for eksempel villa- eller innboforsikringen din.
Kilder:
Vanlige spørsmål
Kan jeg få erstatning hvis det er feil i tilstandsrapporten?
Ja. Dersom du kan dokumentere at du har lidt et økonomisk tap som følge av feil i tilstandsrapporten, kan du ha rett på erstatning.
Hvordan søker jeg erstatning for feil i tilstandsrapporten?
Du bør først ta opp feilen med selger eller bygningssakkyndige for å få deres synspunkt. Begge er ansvarlige for det som står i rapporten. Normalt vil det være et forsikringsselskap som tar den videre behandlingen av erstatningskravet.
Får jeg erstatning i Takstklagenemnda?
Nei. Takstklagenemnda vurderer om tilstandsrapporten er i overensstemmelse med bransjestandarden, men tar ikke stilling til erstatningskrav. En uttalelse herfra om at bygningssakkyndige ikke har gjort den jobben man bør forvente, styrker imidlertid saken.
