Kjøper du bolig i dag, vil selger som regel innhente en tilstandsrapport som inntas som en del av salgsdokumentasjonen. Dette er et fyldig dokument med resultatet av en grundig undersøkelse av boligen, utført av en bygningssakkyndig. Tilstandsrapporten gir deg større trygghet, men den kan også koste deg dyrt hvis den inneholder feil. Da kan det være at du trenger advokathjelp.
Boligkjøp – et risikoprosjekt
Kjøp av bolig er gjerne den største investeringen privatpersoner gjør i løpet av livet. Men som med alle investeringer medfølger det en risiko.
Dersom boligen ikke er som den fremstår, kan det nemlig koste deg store summer å utbedre den. Det er heller ikke alle feil som lar seg utbedre. Du kan også risikere å få betydelig mindre for boligen enn du selv har gitt for den ved videresalg.
Det er derfor ikke uvanlig at det oppstår konflikter mellom kjøper og selger. I denne konflikten spiller også eiendomsmegler og den bygningssakkyndige som har laget tilstandsrapporten en rolle.
På grunn av dette vil selger ofte ha tegnet en boligselgerforsikring. Eiendomsmegler og bygningssakkyndige vil på sin side ha en egen ansvarsforsikring som dekker ansvaret for feil de har gjort.
Formålet med tilstandsrapporten er at mest mulig skal komme på bordet før salget, slik at det ikke oppstår konflikter i ettertid.
Innholdet i en tilstandsrapport
I 2022 kom det en egen forskrift om tilstandsrapportene og deres innhold.
Her står det i detalj beskrevet hvordan bygningssakkyndige skal undersøke de enkelte delene av boligen. Det gjelder alle rom, vegger, tak, loft og kjeller.
Når det gjelder våtrom, skal det bores hull i veggene for å avdekke fuktighet. Når det er nødvendig, må bygningssakkyndige løfte på møbler eller flytte ting for å se hvordan tilstanden er bak eller under.
De enkelte bygningsdelene skal gis en beskrivelse og merkes med tilstandsgrad.
Tilstandsgrad 0 brukes når bygningsdelen ikke har avvik og den er tilnærmet ny uten tegn på slitasje. Videre skal det være lagt frem dokumentasjon som viser faglig god utførelse.
Tilstandsgrad 1 gir når bygningsdelen har mindre avvik. Bygningsdelen skal kun ha normal slitasje og strakstiltak skal ikke være nødvendig. TG1 brukes også når en bygningsdel er ny, men der det mangler dokumentasjon.
Tilstandsgrad 2 gis når en bygningsdel har avvik, men skal også brukes når er grunn til å varsle om fare for skader som følge av elde.
Gis det tilstandsgrad 3 betyr at bygningsdelen har store eller alvorlige avvik. Ved tilstandsgrad 3 må du regne med utbedring straks, eller innen rimelig kort tid. Rapporten skal beskrive årsaken til tilstandsgradene som er gitt (dersom det er gitt TG 2 eller 3), og hva som kan skje hvis det ikke blir gjort noe. Den bygningssakkyndige skal også skrive hvor mye dette kan koste.
Når tilstandsrapporten har mangler
Det er meningen at både selger og kjøper skal kunne stole på det som står i rapporten. Det forutsettes at kjøper har gjort seg kjent med de tingene som er anmerket, og at det følgelig ikke kan påklages eller fremmes krav i tilknytning til disse i etterkant.
På den annen side skal kjøper ha tillit til at det som står i rapporten er riktig, og at det ikke er andre mangler enn de som er påpekt.
Når han kalkulerer budet sitt, vil kjøper ta i betraktning de utbedringsbehov som er angitt. Bygningssakkyndiges anslag på hvor mye det vil koste å utbedre eventuelle feil, vil som regel bli tillagt stor vekt.
Likevel kan det skje at boligen etter kort tid fremtrer på en slik måte som ikke stemmer overens med tilstandsrapporten. Eksempelvis kan en vannlekkasje koste kjøperen dyrt.
Dersom bygningssakkyndige kan klandres for ikke å ha utført undersøkelsen på en tilfredsstillende måte, kan kjøper ha et erstatningskrav som kan rettes både mot bygningssakkyndige og mot selger.
I forskriften som regulerer tilstandsrapporter fremgår det at avvik ved rapporten som ikke anses ubetydelige innebærer at rapporten skal anses ugyldig. Dette betyr at kjøper da skal stilles rettslig som om rapporten ikke var utformet og han ikke var gjort kjent med noe av innholdet som fremkommer av denne. Dette er også fulgt opp i rettspraksis.
Advokathjelp mot bygningssakkyndige og forsikringsselskap
Høyst sannsynlig vil boligkjøpernes krav bli behandlet av et forsikringsselskap. Forsikringsselskapenes levebrød er å forsikre takstmenn, eiendomsmeglere og boligselgere. Deres fortjeneste ligger ikke i å betale ut romslige erstatninger til boligkjøpere som klager.
Du må derfor regne med innvendinger på kravet ditt fra forsikringsselskapets erfarne eiendomsrettsjurister.
For ikke å bli avspist med et urettmessig lavt oppgjør, vil det være fornuftig å engasjere en spesialisert advokat.
Advokatfirmaet Møller – Mange års erfaring med løsning av boligsaker
Advokatfirmaet Møller er spesialister på boligtvister. Med hovedkontor i sentrum av Lillestrøm tar vi imot eiendomssaker over hele landet. Tar du kontakt med oss, får du først en gratis og uforpliktende vurdering av din sak (inntil 30 minutters varighet).
Vanlige spørsmål
Kan jeg få dekket advokatutgifter for å klage på tilstandsrapporten?
En vanlig innboforsikring inneholder en rettshjelpsforsikring som kan dekke det meste av advokatregningen ved eiendomskjøp. Tar du kontakt med oss, sjekker vi hva forsikringene dine dekker.
Hva sier loven om tilstandsrapporter?
Det er en egen forskrift til avhendingslova som i detalj beskriver hva som skal stå i en tilstandsrapport. I tillegg til undersøkelser av boligens tilstand, skal den også angi areal, forhold med terrenget og eventuelle lovlighetsmangler.
Hvilke mangler er vanlige i tilstandsrapporter?
Det vanskeligste å avdekke er ofte fuktproblemer. Merk at bygningssakkyndige skal bore hull i veggene for å foreta grundige målinger, og flytte på møbler eller andre gjenstander der det er nødvendig.
Kilder:
