Tilstandsrapport og takstrapporter er ullike typer rapporter som kan legges ved salgsoppgaven når du selger bolig. Tilstandsrapporten er uunnværlig dersom du ikke ønsker problemer i etterkant. Her forklarer vi deg hvorfor.
Forskjellige dokumenter som sier noe om boligens pris og tilstand
Både for førstegangs boligkjøpere og de som har vært med en stund kan det være vanskelig å se forskjellene mellom de ulike rapporter og dokumenter som leveres av eiendomsmeglere eller bygningssakkyndige (takstmenn). Det er heller ikke like greit for selger å forstå hvilke han har bruk for ved salg av bolig.
Takst, takstrapport eller verditakst lages av en bygningssakkyndig ut fra en overfladisk befaring av boligen for å anslå en markedspris. Utenomliggende forhold som beliggenhet med videre vil også spille inn på denne vurderingen.
Lånetakst oppgis som regel i det samme dokumentet. Den utgjør gjerne rundt 80 % av verditakst, og er interessant når du søker nytt boliglån eller refinansiering av det du har.
E-takst er en forenklet verdivurdering som gjerne kreves av bankene hvis du søker om opplåning eller refinansiering av boligen. Her sjekkes det hovedsakelig hva tilsvarende boliger blir solgt for i det samme området.
Tilstandsrapport er som navnet tilsier en vurdering av boligens tilstand. Det er en mer inngående undersøkelse enn det som forventes i forbindelse med en takstrapport. I 2022 kom det en forskrift som spesifiserte i detalj hva en tilstandsrapport skal inneholde.
Boligsalgsrapport fungerte tidligere som en utvidet tilstandsrapport, før den nevnte forskriften trådte i kraft. Boligsalgsrapporten baserte seg i motsetning til tilstandsrapporter på en fast standard, nemlig NS 3600.
Hva skal en takstrapport inneholde?
Taksten skal ta utgangspunkt i en teknisk verdi ut fra hva det koster å bygge en tilsvarende bolig i dag. Eventuelle skader, slitasje eller mangler reduserer verdien. Vurderingen baserer seg på en overfladisk befaring av en bygningssakkyndig. Det vil også beregnes et generelt aldersfradrag.
Dessuten legges det vekt på beliggenhet, utsikt, tilgang til offentlig kommunikasjonsmidler, nærhet til fasiliteter som skoler og shoppingsentre, og hva andre tilsvarende boliger har blitt solgt for i nabolaget.
Foruten som vedlegg til salgsoppgaver fungerer takstrapporter som veiledning ved arveoppgjør hvor en arving vil kjøpe ut de andre, eller som grunnlag for søknad om nytt boliglån eller refinansiering.
Hva skal en tilstandsrapport inneholde
I motsetning til taksten er ikke tilstandsrapporten et like lett og oversiktlig dokument å lese. det kommer av at det skal beskrive alle deler av boligen, og i hvilken tilstand de befinner seg.
Av den grunn er det også svært viktig å lese det som står. Feil eller mangler som er omtalt her vil nemlig regnes som akseptert av kjøperen.
Det er ikke noe krav til hvordan et skjema for tilstandsrapport skal se ut, og heller ikke i hvilken rekkefølge de enkelte punkter skal tas. Det er imidlertid en rekke obligatoriske momenter som skal med som et minimumskrav i enhver tilstandsrapport. Disse er fastslått i en forskrift fra 2022.
Skjerpede krav til tilstandsrapporter etter 2022
Det var en endring i avhendingsloven som utløste et behov for bedre og grundigere tilstandsrapporter, og dermed en forskrift som regulerte dem.
Lovendringen gjorde slutt på selgers mulighet til å fraskrive seg ansvaret for skjulte mangler ved å selge boligen “som den er”. Det betydde at det ble like viktig for selger at kjøper blir kjent med mangler eller nødvendige utbedringsbehov før han legger inn bud. Selger risikerer da ikke krav om erstatning i ettertid.
Bortsett fra en grundig oppramsing av de delene av boligen som skal sjekkes, stilles det i forskriften krav om at bygningssakkyndige skal bore hull i veggene for å avdekke mulige fuktskader. Han skal også flytte på møbler og inventar for å komme til der det er nødvendig.
Vær oppmerksom på at bygningssakkyndige kan ta seg ekstra betalt for hulltaking og flytting av tunge møbler.
En gunstig nyhet for kjøperen som leser rapporten er at bygningssakkyndige skal tallfeste utbedringskostnadene ved feil han finner. Slike ekstrautgifter er det nyttig å ha foran seg når man vurderer hvor høyt bud man vil legge inn.
Tvist om innholdet i tilstandsrapporten?
Hensikten med tilstandsrapporten er, foruten at kjøper får fyldig informasjon om det han kjøper, at den skal redusere konflikter i forbindelse med boligkjøp.
Det er ikke alltid dette skjer. Kjøper vil lene seg tungt på det som er avdekket i rapporten. Er det noen feil eller utelatelser her, kan det få konsekvenser.
Kjøper kan i slike tilfeller rette krav mot den bygningssakkyndige eller boligselger.
Det er likevel ikke alt man kan forvente kommer fram, selv i en tilstandsrapport. Ofte blir det en vurdering av om bygningssakkyndige har utført jobben sin på en måte som er på høyde med bransjens egen standard.
Advokatfirmaet Møller har erfaring med at tilstandsrapporten stadig blir et viktigere tema i klager etter eiendomskjøp. Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering av din sak. Vi ser om det er grunnlag for krav mot bygningssakkyndige, eiendomsmegler eller selger.
Vanlige spørsmål
Hva er forskjellen mellom en takstrapport og en tilstandsrapport?
En takst er en overflatisk teknisk vurdering med sikte på en eiendom. Tilstandsrapporten skal gi en utførende beskrivelse av boligens standard med dens enkelte deler.
Trenger jeg tilstandsrapport for å selge bolig?
Du bør absolutt fremskaffe en tilstandsrapport før du legger boligen ut for salg. Kjøper kan ikke i ettertid klage på mangler eller defekter som er beskrevet i tilstandsrapporten.
Kan jeg kreve erstatning hvis tilstandsrapporten ikke stemmer?
Ja. Bygningssakkyndig som har skrevet rapporten kan bli økonomisk ansvarlig for grove feil eller utelatelser. Likeledes er selger også ansvarlig for alle opplysninger som er gitt i forbindelse med boligsalget, inkludert tilstandsrapporten.
Hva er lånetakst?
Lånetakst oppgis gjerne i en takstrapport som 80 % av verditakst. Det er fordi bankene maksimalt finansierer boligkjøp inntil 80 % av markedsverdien.
Kilder:
