En tilstandsrapport utarbeides som regel i forbindelse med salg av bolig. Den er ikke obligatorisk, men det kan være en fordel både for selger og kjøper at den inngår i salgsdokumentene. Hvis det er feil eller utelatelser her, kan det være grunnlag for å rette krav mot den bygningssakkyndige som har laget den og mot selger. Dette da selger bærer ansvaret for feil begått av medhjelperne sine. Her kan du lese mer om dette, og hva som skal stå i en tilstandsrapport.
Behovet for tilstandsrapport ved salg av bolig
En bolig, om det er en leilighet eller et hus, er en kompleks ting å kjøpe eller selge. Det er mye som kan være mangelfullt, og som ikke oppdages med et utrent øye. Det er heller ikke sikkert selger er klar over eventuelle mangler eller svakheter ved boligen han selger.
Konsekvensen kan bli at kjøper får ekstra kostnader han ikke var forberedt på etter kjøpet. Det blir da et spørsmål om han kan kreve kompensasjon fra selger for dette.
Tilstandsrapporten er en grundig redegjørelse av boligens tilstand, og tar sikte på å forebygge slike situasjoner. Den foretas av en bygningssakkyndig som skal ha særlig kompetanse på området. Det kjøper kan lese ut av tilstandsrapporten, må han anses å ha mottatt informasjon om. Han derfor ikke klage på noe av dette etter å ha kjøpt boligen,
Ny forskrift om tilstandsrapport fra 2022
Tilstandsrapporter var vanlige også før 2022, men det var ikke noe ensartet krav til innhold. Det kom i en forskrift som trådte i kraft i januar 2022.
Forskriften kom samtidig med en endring i avhendingslova, som opphevet selgers mulighet til å selge boligen som den er. Tilstandsrapporten ble da enda viktigere for å avdekke mangler før salget, slik at selger ikke skulle få krav i ettertid.
Kravene forskriften setter til tilstandsrapporten innebærer også en vesentlig utvidelse av det som hadde vært praksis fram til da.
Hva som skal undersøkes i en tilstandsrapport
I forskriften er det listet opp alle rom, bygningsdeler og øvrige punkter det skal redegjøres for i en tilstandsrapport. Spesielt omfattende skal den være i sine beskrivelser av problemområder som våtrom, kjeller og tak.
Når det gjelder undersøkelser av fukt i boligen, kreves det at bygningssakkyndige borer hull i veggene for mer nøyaktige målinger. Det er også påkrevet at han flytter på tunge møbler og andre installasjoner for å komme til der det er nødvendig.
Rapporten skal også beskrive terreng, elektriske anlegg, lovlighetsmangler, måle opp areal og vedlegge dokumentasjon på håndverkertjenester som er utført.
Fastsetting av tilstandsgrad og utbedringskostnader
For at rapporten skal være lett å lese, må den bygningssakkyndige gradere tilstanden på de enkelte punktene fra 0 til 3. Tilstandsgrad 2 tilsvarer et vesentlig avvik, og at det anbefales å utbedres. Tilstandsgrad 3 betyr at det er alvorlig og bør fikses umiddelbart.
Tilstandsrapporten skal også forklare hvordan dette avviket har oppstått, og hva som blir konsekvensen hvis det ikke gjøres noe. Det som synes opplagt for fagfolk, er ikke alltid det for ukyndige.
Viktig for den som vurderer å legge inn et bud, er at bygningssakkyndige skal gi et omtrentlig overslag over hva det vil koste å utbedre forhold som er merket med tilstandsgrad 3.
Pris og varighet på tilstandsrapport
Prisnivået varierer på rapportene ut fra om det er hus eller leilighet, størrelse og alder. Det kan også være lokale variasjoner på prisene til takseringsselskapene.
Løst anslått går det fra rundt 7000 kroner for en liten leilighet til i overkant av 25 000 kroner for en eldre enebolig. Det er selger som bestiller og betaler for rapporten i forkant av salget.
Undersøkelsen og tilstandsrapporten bør gjøres så nær salget som mulig. Skader, fuktproblemer eller andre ting kan skje på relativt kort tid. I forskriften står det at tilstandsrapporten ikke kan være mer enn ett år gammel på det tidspunktet kjøperen binder seg til å kjøpe boligen.
Klage på tilstandsrapport
Det er store krav til innholdet i en tilstandsrapport. Det betyr at det også er større muligheter for å gjøre feil. Hverken loven eller forskriften oppgir noen kompetansekrav for den som kaller seg bygningssakkyndig. Bransjeorganisasjonen Norsk Takst har imidlertid en sertifiseringsordning. Det kan være lurt å sjekke om den som skal lage tilstandsrapporten har bestått denne.
En annen fordel med at takseringsfirmaet bak tilstandsrapporten er medlem i bransjeorganisasjonen, er at det kan klages inn for Takstklagenemnda. Nemnda kan ta stilling til om bransjens normer og forskrifter er overholdt. En fellende uttalelse her kan være grunnlag for et erstatningskrav.
Erstatningskrav mot bygningssakkyndige eller selger
Dersom det kan påvises at bygningssakkyndige har gjort en dårlig jobb med rapporten, og du av den grunn får kostnader du ikke regnet med, kan du søke erstatning fra bygningssakkyndige.
Ettersom Takstklagenemnda ikke tar stilling til krav om erstatning, må kravet rettes mot bygningssakkyndige og dennes forsikringsselskap. Hvis disse ikke aksepterer erstatningsansvar, må du sende saken til Forliksrådet eller tingretten.
Selger er imidlertid også ansvarlig for innholdet i rapporten. Kravet kan dermed også rettes mot denne. Blir selgeren idømt erstatningsansvar, kan han kreve regress av bygningssakkyndige.
Advokathjelp
Høyst sannsynlig må du rette kravet ditt mot et forsikringsselskap med høy kompetanse på akkurat denne typen saker. Her kan det være en del skjær i sjøen som det må manøvreres utenom fram til utbetaling av erstatning endelig foreligger.
Det er mye en advokat kan hjelpe deg i forbindelse med et krav mot bygningssakkyndige:
- Overholde frister for reklamasjon og søksmål
- Sjekke om tilstandsrapporten er i overensstemmelse med forskriften
- Avklare om bygningssakkyndige har vært uaktsom
- Beregne erstatning
- Vurdere eventuelle forlikstilbud fra bygningssakkyndige eller forsikringsselskap
Advokatfirmaet Møller er spesialister på eiendomsrett. Ta kontakt med oss på denne siden og få en gratis innledende vurdering (inntil 30 min) av om det kan være grunnlag for krav mot bygningssakkyndige eller selger.
Vanlige spørsmål
Hva er en tilstandsrapport - kort fortalt?
Tilstandsrapport kan utarbeides av bygningssakkyndig (takstmann( i forbindelse med salg av bolig. Rapporten er forholdsvis detaljert, og skal også påpeke utbedringsbehov.
Trenger jeg en tilstandsrapport når jeg skal selge bolig?
Det er ikke lovpålagt, men det er absolutt en fordel. Selger vil ikke være ansvarlig for forhold som er påpekt i tilstandsrapporten.
Bør jeg legge inn et bud dersom det ikke foreligger tilstandsrapport på boligen?
En tilstandsrapport gir større trygghet ved kjøp av bolig. Dersom det er feil eller mangler i rapporten, kan det fremmes krav mot den som har laget rapporten eller selger.
Kilder:
Forskrift om tilstandsrapport for boliger
